Los precios suben ms del 7% en cuatro provincias y el alquiler renta un 3,9% de media.

Con las rentabilidades de los activos sin riesgo cercanas al cero por ciento y las hipotecas ms baratas de la historia, la vivienda se presenta para muchos ahorradores como el activo ms atractivo para invertir. De acuerdo con los datos provisionales del segundo trimestre de 2019, el rendimiento bruto anual medio por alquiler de vivienda se sita en el 3,9%. La cifra aumenta hasta el 10,7% si a los ingresos por arrendamiento se le suma la variacin del precio del inmueble.

Estos retornos potenciales brillan frente a la menguante rentabilidad del bono espaol a diez aos, que ha cado desde el arranque del ao desde el 1,41% al 0,28%, y a la exigua remuneracin de los depsitos bancarios:los mejores a un ao no dan ms del 1,25%.

Con todo, los expertos recuerdan que la vivienda es un activo ms ilquido y no se beneficia de las ventajas fiscales de otros, como los fondos de inversin, que permiten diferir la tributacin. Adems, los precios de compraventa y las rentas evolucionan a ritmos muy distintos por provincias y ciudades. De ah que los profesionales aconsejen estudiar bien las alternativas.

Hay que tener en cuenta que un sector tan ligado al ciclo como el inmobiliario est empezando a reflejar los cada vez ms evidentes signos de ralentizacin econmica. Para los prximos meses todas las estadsticas apuntan a un crecimiento ms moderado del sector, tanto a nivel de actividad como de precios, segn los expertos.

Los alquileres han subido un 50% en los ltimos cinco aos pero, en trminos globales, la rentabilidad por alquiler no ha dejado de bajar lentamente desde los niveles del 4,7% que ofreci en 2014. Y los dos puntales de la recuperacin del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja en 2008, Madrid y Barcelona, se estn estabilizando en el captulo de subidas del precio de la vivienda.

Plazas ms rentables

Invertir en vivienda para destinarla al alquiler se ha convertido en una interesante baza para el ahorrador. Comprar para alquilar rinde ms de un 5% en al menos 57 municipios, segn un anlisis de datos sobre el mercado residencial en municipios de ms de 100.000 habitantes, elaborado por urbanData Analytics (uDA) para EXPANSIN.

Jerez de la Frontera, Lrida y Huelva estn dentro de las ciudades con mayor rentabilidad en alquiler, con rendimientos por encima de los 7% brutos anuales, con un 7,3% en los dos primeros casos, y un 7,2% en Huelva.

En cuanto a los municipios donde ms aument la rentabilidad en el ltimo ao, destaca Torrejn de Ardoz, situado en el rea metropolitana de Madrid. El rendimiento de los pisos en esta ciudad se dispar un 14,9%, hasta ofrecer una rentabilidad del un 5,7%. Le sigue por aumentos Cartagena (Murcia), con una subida del 11,1% y una rentabilidad del 7,1%, y Fuenlabrada, con un incremento del 10,7% y un rendimiento del 6%.

Los expertos advierten, no obstante, de que una elevada rentabilidad potencial lleva aparejada una buena dosis de incertidumbre, por lo que, a la hora de invertir, es necesario realizar un estudio pormenorizado. «El compendio de muchos indicadores financieros y demogrficos nos determina el nivel de riesgo de cada uno de los micromercados y nos permite recomendar zonas con un riesgo de inversin reducido como Alcorcn, Mstoles y Getafe, en la Comunidad de Madrid, y Hospitalet en la provincia de Barcelona», segn Carlos Olmos de Frutos, fundador & managing director de uDA.

En la Comunidad de Madrid, los pisos de Mstoles y Getafe rinden un 6%, con subidas interanuales del 8,3% y del 7,5%, respectivamente. En Alcorcn, la rentabilidad se sita en un 5,4%, con un aumento del 2,3%. En el caso de Barcelona, la rentabilidad de la vivienda en Hospitalet de Llobregat asciende al 6,4%, un 3,2% ms que hace un ao.

La localizacin, ya sea en la almendra central en las principales ciudades o en primera lnea de playa en la Costa, es clave para determinar el xito de la inversin a la hora de alquilarla. Los expertos aconsejan tambin fijarse en detalles como la orientacin de la vivienda o los costes de mantenimiento (principalmente los de comunidad de propietarios, que pueden llevarse una parte importante de la ganancia mensual). En la costa, por ejemplo, es importante si tiene o no terraza y si sta tiene buenas vistas.

Moderacin

Aunque los inversores deben acostumbrarse a rentabilidades ms moderadas en el mercado inmobiliario de las grandes locomotoras en Espaa, otras provincias estn ganando en dinamismo con encarecimientos de los pisos por encima del 7%. Es el caso de Mlaga, la provincia donde ms subi el precio de la vivienda en el segundo trimestre, un 7,8%, respecto al segundo trimestre de 2018, segn el ltimo informe elaborado por la tasadora Tinsa. Le siguen Burgos, con un incremento del 7,4%, Almera (7,3%) y Girona (7,1%).

Por ciudades destacan Ourense, Girona y Burgos como las capitales espaolas donde ms se encareci el precio de la vivienda en el segundo trimestre, un 13,6%, un 13,1% y un 12,4%, respectivamente en el ltimo ao. Tres porcentajes llamativos por la fortaleza de las subidas, que contrastan con incrementos ms moderados en capitales ms dinmicas econmicamente o en turismo, como Palma de Mallorca (8,9%), Sevilla (8,1%) o Mlaga (6,3%), segn los datos de Tinsa, que tiene en cuenta la oferta de vivienda nueva y de segunda mano.

Entre las grandes ciudades, Valencia es la que menor moderacin presenta en la actualidad. Los precios se dispararon en la capital del Turia un 11,4%, siendo uno de los mayores incrementos.





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