La tormenta perfecta que ha hecho de la vivienda un artculo de lujo

Un grupo de expertos del sector reunido por EXPANSIN, ‘El Mundo’ y Acciona explica las dificultades existentes para incrementar y hacer ms accesible la oferta de casas en venta y alquiler.

El dinamismo de los grandes mercados urbanos y de los de buena parte del litoral mediterrneo han instalado al sector inmobiliario en un nuevo ciclo de bonanza. Y aunque hay quienes quieren ver vacas flacas en el horizonte, parece que este crecimiento an ser estable y bastante duradero.

«El negocio tiene una solidez muy fuerte, porque todos los actores han hecho los deberes durante los ltimos aos, por lo que veo un presente muy prometedor con, al menos, otros cuatro aos en los que se mantendr esta tendencia», segn Andrs Pan de Soraluce, director general de Acciona Inmobiliaria. En la misma lnea, Rafael Gil, responsable de Market Research de Tinsa, reconoce no atisbar «un cambio de ciclo ni nada parecido», aunque s prev «una ralentizacin, que ya estamos viendo en los precios y posiblemente veremos tambin en las transacciones».

Estos pronsticos se repitieron entre el resto de participantes del encuentro Realidad y retos del mercado inmobiliario, organizado por EXPANSIN y El Mundo en colaboracin con Acciona. De hecho, Eloy Boha, director general de la empresa organizadora del Saln Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima), Planner Exhibitions, opin que «los bajos tipos de inters van a continuar, lo que beneficiar el comportamiento del sector, que est siendo mucho ms sano que durante el anterior ciclo de bonanza».

Infraproduccin

Sin embargo, la industria inmobiliaria sufre la paradoja de estar poniendo en el mercado menos casas de las que realmente se demandan. «Tenemos capital y capacidad para fabricar ms obra nueva, pero estamos infraproduciendo porque no conseguimos adecuar nuestra oferta a la capacidad de compra de la mayor parte de la poblacin, que se sita en unos 150.000 euros», apunt Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociacin de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

se es el gran reto de la industria: producir pisos que puedan adquirir quienes permanecen excluidos del mercado, algo que ya no slo afecta a las capas sociales ms desfavorecidas, sino tambin a las clases medias y, sobre todo, a los ms jvenes. El problema es que actualmente se vive una tormenta perfecta que dificulta bajar los precios.

«Abaratar el acceso a la vivienda pasara por movilizar el suelo que est en manos de las administraciones, as como reducir el coste burocrtico ligado a la promocin o facilitar la concesin de licencias urbansticas», explic Ana Sacristn, secretaria de la Junta Directiva de la asociacin Women in Real Estate Spain (Wires). Tambin son responsabilidad del Estado los impuestos, «que representan el 25% del precio final de una vivienda», aadi Roca.

En todo caso, la vicepresidenta de Asprima tampoco eludi la parte de responsabilidad que corresponde al sector: «Las constructoras no lo hemos hecho bien con los trabajadores, ya que no hemos sido capaces de recuperar ninguno de los 1,5 millones de profesionales que salieron del mercado durante la crisis». Y eso ha incrementado notablemente los costes de produccin de las casas, al haber menos mano de obra disponible.

Si a todo lo anterior se le suma que hay ayuntamientos que «tardan un ao en conceder la licencia de obra y otros cuatro meses ms en aprobar la de primera ocupacin», record Pan de Soraluce, el resultado es un encarecimiento de los costes de produccin que termina trasladndose al precio de venta. «Al final, estamos poniendo palos permanentemente en la rueda», lament el director general de Acciona Inmobiliaria.

La construccin de las casas en fbricas se considera una de las frmulas que permitiran abaratar los precios, por la reduccin de costes que implica una produccin industrializada y por la mayor facilidad que existira para atraer profesionales cualificados que hoy estn en otros sectores. Pero su llegada se prev lenta. «El problema es que requiere de una enorme inversin inicial que las empresas an no pueden permitirse, lo que hace que se est limitando a las viviendas de alto standing», explic Roca.

Lo que no ayuda a facilitar el acceso a la vivienda es dificultar la inversin internacional, que es lo que, segn todos los participantes en el debate, se est haciendo actualmente en Espaa. «Se habla mucho de los fondos extranjeros y de su responsabilidad en el encarecimiento del alquiler, pero la realidad es que slo tienen en propiedad el 4% del parque residencial destinado a ese segmento», record Samuel Poblacin, director nacional de Residencial & Suelo de la consultora CBRE Spain.

Seguridad jurdica

Tampoco se puede calificar a los fondos institucionales de «buitres», segn Pan de Soraluce, «porque el inversor que hoy viene a Espaa no es oportunista, sino largoplacista». Y lo cierto es que el contexto en el que acta no es ni mucho menos el idneo, en opinin de Sacristn: «Este pas necesita ms seguridad jurdica en sus leyes urbansticas, porque es muy complicado decirle a un inversor internacional que tenemos 17 normativas distintas».

Pero una cosa es lo deseable y otra, lo que se hace. «El nuevo decreto-ley del alquiler ha modificado cinco leyes, que es exactamente lo que no se debe hacer», segn Roca. Por el contrario, impulsar el mercado del arrendamiento en Espaa exigira, a juicio de Sacristn, «renunciar a medidas restrictivas de la libertad de contratacin y apostar por incentivos para los propietarios particulares y los inversores institucionales».

Ah entran bonificaciones fiscales o garantas frente a daos e impagos. Tambin, segn la secretaria de Wires, «modernizar la justicia, porque las medidas legales adoptadas han aligerado los trmites, pero da igual porque los juzgados estn saturados y no se cumplen los plazos».