Madrid tira de precios y se aleja de la moderacin de Barcelona

La capital mantiene su fuerza en el mercado residencial. La vivienda en Madrid se encarece un 6,6% en el segundo trimestre, gracias al impulso tanto del centro como de la periferia. Barcelona, en cambio, frena las subidas, debido al elevado nivel de precios que alcanza la vivienda, tras cinco aos de ascensos,y a la drstica cada del comprador extranjero. El valor de los pisos en Barcelona apenas se incrementa un 1,6%, como consecuencia de una correccin intertrimestral del 1,7%.

Madrid y Barcelona han dejado de evolucionar a la par en el encarecimiento de la vivienda. Mientras Madrid contina tirando de precios, con subidas relevantes empujadas por el recalentamiento de la periferia, el mercado barcelons empieza a mostrar sntomas de agotamiento, debido al elevado nivel de precios alcanzado en la capital catalana.

El valor de los pisos en la capital espaola aument un 6,6% en tasa interanual en el segundo trimestre del ao, segn datos de la tasadora Tinsa. Se trata de una subida moderada si se compara con trimestres anteriores, cuando Madrid tiraba de precios a nivel nacional, pero sigue posicionndose entre las 15 capitales que registran mayores incrementos. El aumento intertrimestral, en cambio, fue del 1,7%, significativamente menor, lo que pronostica una futura estabilizacin a tasas menores, siguiendo la estela de Barcelona. No es raro si se tiene en cuenta que los precios en la capital llevan al alza de forma ininterrumpida desde el primer trimestre de 2015. En Barcelona, la retirada de los compradores extranjeros desde octubre de 2017 ha provocado un descenso en los precios de alta gama, que ha lastrado el crecimiento medio de la ciudad.

Al igual que Madrid y Barcelona reactivaron el mercado hace casi un lustro, cuando la economa an sufra los efectos de la crisis, ahora son las primeras en dar seales de agotamiento en las subidas. «Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas subidas en los ltimos aos, disminuyen de manera inequvoca su tendencia alcista», apunta Rafael Gil, director de Estudios de Tinsa. Segn los expertos, esta moderacin ira acompaada de ms moderacin en otras capitales, que no terminarn de tomar el relevo de Madrid y Barcelona, lo que derivar en una estabilizacin general de precios.

Beatriz Toribio, directora de Estudios del portal Fotocasa, es optimista respecto a la futura evolucin de Madrid. «Yo dira que Madrid va por libre. Est teniendo un comportamiento muy diferenciado respecto al resto de provincias y grandes ciudades». Para Toribio, «en Madrid tardaremos ms en ver moderacin en los precios porque las subidas de precios todava son muy intensas, tanto a nivel ciudad como en los municipios limtrofes. Pero los datos mensuales y trimestrales ya apuntan a esa moderacin en distritos clave como Latina, Chamartn o Salamanca».

En especial Barcelona se descuelga de la locomotora del mercado, al registrar apenas un incremento del 1,6% respecto al segundo trimestre de 2018. En tasa intertrimestral, la vivienda sufri un ajuste del 1,7% que refleja que la tensin de precios empieza a tocar techo. La diferencia con Madrid se produce principalmente poque Barcelona es un mercado ms maduro que comenz la recuperacin de precios antes que Madrid, por lo que una moderacin antes era esperable.

En ambas capitales se observa desde hace varios meses una traslacin del encarecimiento del centro a la periferia. Esto se debe al fuerte encarecimiento del centro de las principales ciudades, que est conllevando una traslacin de incrementos de precio a barrios y distritos de la periferia. Como consecuencia, las mayores subidas en Madrid se producen en distritos de las afueras. El valor de los pisos de Viclvaro se dispar un 15,3% entre abril y junio. Le sigue Carabanchel, con un incremento del 14,3% y Villaverde (12,2%). La subida, sin embargo, «est circunscrita en mayor medida a municipios cercanos de la propia provincia», matiza Gil. Como consecuencia, los ascensos no llegan a extenderse a otras provincias limtrofes, como podra ser Toledo, con una cada del 2,9%.

Aunque la periferia sostiene buena parte del peso de las subidas de precio en ambas ciudades, las zonas ms cotizadas del centro continan revalorizndose a ritmo de doble dgito. Un dato muy llamativo, si se tiene en cuenta que se trata de distritos muy maduros y cerca de mximos.

En Madrid, el distrito de Salamanca, donde se encuentran los pisos ms caros, con un metro cuadrado situado en 5.161 euros, el valor de la vivienda se dispar un 11%, la cuarta mayor subida. En Retiro, el incremento fue del 6,5%, y en el Centro, del 1,7%.

Parntesis en Barcelona

En octubre de 2017 hubo una estampida de compradores extranjeros en Barcelona a causa de la amenaza independentista, de la que la ciudad todava no se ha recuperado. El segmento de gama alta, donde los inversores internacionales representaban ms del 50%, se ha visto obligado a bajar los precios de las viviendas a la venta, lo que est lastrando el crecimiento del conjunto del sector. El profesor de Economa Gonzalo Bernardos, cree que Barcelona podra cerrar el ao con una cada del 5%. «No se trata de un cambio de tendencia -puntualiz recientemente Bernardos-, cuando regresen los extranjeros, volvern a subir los precios». A su juicio, la leve recuperacin de la demanda extranjera que aseguran percibir algunas agencias inmobiliarias de alta gama, no es real. Y reflexiona:»Cundo se ha visto que en pleno ciclo expansivo se estn haciendo rebajas en los precios de los pisos de gama alta de Barcelona como los que vemos?».

Segn el economista, que tambin dirige el mster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, la cada de precios de la vivienda ser exclusiva de la capital catalana y quizs de alguna otra ciudad muy turstica, como Palma de Mallorca, donde las tarifas tambin han tocado techo y podran iniciar este ao su descenso.