<\/p>\n
A k\u00f6lts\u00e9gek \u00e9rt\u00e9kel\u00e9s\u00e9nek met\u00f3dusa A lak\u00e1sb\u00e9rl\u00e9s k\u00f6lts\u00e9gei Ahhoz, hogy \u00f6sszehasonl\u00edthat\u00f3v\u00e1 v\u00e1ljon a k\u00e9t k\u00fcl\u00f6nb\u00f6z\u0151 t\u00edpus\u00fa lakhat\u00e1si forma anyagi vonzata, sz\u00fcks\u00e9ges meghat\u00e1rozni, hogy a b\u00e9rl\u00e9s \u00e9s a tulajdonl\u00e1s milyen k\u00f6lts\u00e9gekkel j\u00e1rnak. A b\u00e9rl\u00e9sn\u00e9l ennek meghat\u00e1roz\u00e1sa egy\u00e9rtelm\u0171: k\u00f6lts\u00e9g\u00fcnk itt a fizetend\u0151 b\u00e9rleti d\u00edj illetve a rezsi \u00f6sszege. Lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1sn\u00e1l azonban az \u00e9rt\u00e9kel\u00e9s enn\u00e9l komplexebb: felmer\u00fclnek kezdeti egyszeri k\u00f6lts\u00e9gek, amelyek \u00e9ves \u00e9rt\u00e9ke az ingatlantart\u00e1s id\u0151t\u00e1vj\u00e1nak f\u00fcggv\u00e9ny\u00e9ben cs\u00f6kken. Emellett megjelennek az id\u0151t\u00e1v n\u00f6veked\u00e9s\u00e9vel ar\u00e1nyosan n\u00f6vekv\u0151, rendszeres k\u00f6lts\u00e9gek is. Ebben az elemz\u00e9sben csak a saj\u00e1t megtakar\u00edt\u00e1sb\u00f3l t\u00f6rt\u00e9n\u0151 lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1ssal sz\u00e1molunk, esetleges hitel k\u00f6lts\u00e9geit itt nem vizsg\u00e1ljuk. A lak\u00e1stulajdonl\u00e1s k\u00f6lts\u00e9gei Kezdeti egyszeri k\u00f6lts\u00e9gek A lak\u00e1s v\u00e1s\u00e1rl\u00e1sakor felmer\u00fcl\u0151 egyszeri k\u00f6lts\u00e9gek k\u00f6z\u00e9 tartozik az ingatlan illet\u00e9k, az \u00fcgyv\u00e9di d\u00edj \u00e9s a fel\u00faj\u00edt\u00e1sok k\u00f6lts\u00e9ge. Az ingatlan illet\u00e9k jelenlegi m\u00e9rt\u00e9ke 4%, az \u00fcgyv\u00e9di d\u00edj nagys\u00e1grendje \u00e1ltal\u00e1nosan 0,5% \u00e9s 1,5% k\u00f6z\u00f6tti \u00e9rt\u00e9k. A fel\u00faj\u00edt\u00e1sra sz\u00e1nt kiad\u00e1sok nem minden esetben jelentenek k\u00f6lts\u00e9geket: amennyiben a fel\u00faj\u00edt\u00e1s \u00e9rt\u00e9kn\u00f6vel\u0151, vagyonunk nem cs\u00f6kken, csak k\u00e9szp\u00e9nz helyett m\u00e1s eszk\u00f6zbe ker\u00fcl – a lak\u00e1s r\u00e9sz\u00e9v\u00e9 v\u00e1lik. M\u00e1s a helyzet abban az esetben, ha a fel\u00faj\u00edt\u00e1s nem \u00e9rt\u00e9kn\u00f6vel\u0151, csak a saj\u00e1t \u00edz\u00fcl\u00e9s\u00fcnkh\u00f6z igaz\u00edtjuk a lak\u00e1st (a piros falat z\u00f6ldre festj\u00fck, mert \u00fagy jobban tetszik). Az felsorolt kezdeti k\u00f6lts\u00e9gek \u00e9vekre lebontott ar\u00e1nya nyilv\u00e1n kisebb, ha sz\u00e9tter\u00fclnek nagyobb id\u0151t\u00e1von. P\u00e9ld\u00e1ul amennyiben egy 40 milli\u00f3 forint\u00e9rt v\u00e1s\u00e1rolt lak\u00e1snak van 10%, teh\u00e1t 4 milli\u00f3 forint kezdeti k\u00f6lts\u00e9ge \u00e9s az ingatlant 2 \u00e9vig haszn\u00e1ljuk, 2 milli\u00f3 kezdeti k\u00f6lts\u00e9g jut egy \u00e9v lak\u00e1shaszn\u00e1latra. Amennyiben viszont 20 \u00e9vig haszn\u00e1ljuk az ingatlant, ez a kezdeti k\u00f6lts\u00e9g m\u00e1r l\u00e9nyegesen kisebb relevanci\u00e1val b\u00edr. Rendszeresen felmer\u00fcl\u0151 k\u00f6lts\u00e9gek Az egyszeri k\u00f6lts\u00e9gen t\u00fal az ingatlantulajdonl\u00e1shoz kapcsol\u00f3dik sz\u00e1mos rendszeres k\u00f6lts\u00e9g is. Ilyen t\u00f6bbek k\u00f6z\u00f6tt a lak\u00e1s amortiz\u00e1ci\u00f3ja vagy a lak\u00e1s fenntart\u00e1s\u00e1t \u00e9rint\u0151 munk\u00e1latok kiad\u00e1sai. Ut\u00f3bbi a mostani munkaer\u0151piaci helyzetben k\u00fcl\u00f6n\u00f6sen jelent\u0151s t\u00e9tel lehet: a k\u00edn\u00e1lati sz\u0171k\u00f6ss\u00e9gekkel rendelkez\u0151 piacon \u2013 k\u00fcl\u00f6n\u00f6sen a f\u0151v\u00e1rosban \u2013 nehezen, \u00e1ltal\u00e1ban csak magas \u00e1ron lehet tal\u00e1lni lak\u00e1s fenntart\u00e1s\u00e1hoz sz\u00fcks\u00e9ges munk\u00e1latokat elv\u00e9gz\u0151 szakembert. A felsoroltokan t\u00fal van m\u00e9g egy olyan rendszeres k\u00f6lts\u00e9g, amelyr\u0151l sokan hajlamosak megfeledkezni: a lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9ge. A v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9ge A b\u00e9rl\u00e9s \u00e9s v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s \u00f6sszehasonl\u00edt\u00e1s\u00e1val foglalkoz\u00f3 elemz\u00e9sek gyakran t\u00e9vesen nem t\u00e9rnek ki a lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9g szerep\u00e9re. A lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9g \u2013 r\u00f6viden \u2013 annak a k\u00f6lts\u00e9ge, hogy egy bizonyos eszk\u00f6zbe val\u00f3 befektet\u00e9s elveszi a lehet\u0151s\u00e9get m\u00e1s potenci\u00e1lis hozamtermel\u0151 befektet\u00e9st\u0151l. \u00c1ltal\u00e1nosan elterjedt, f\u00e9lrevezet\u0151 gondolat, hogy \u201eb\u00e1r az ingatlan tulajdonl\u00e1snak k\u00f6lts\u00e9gei vannak, de ez nem kidobott p\u00e9nz, mivel az ingatlanok \u00e1ra mindig emelkedik, ez\u00e9rt ebb\u0151l profit\u00e1lni fogok\u201d. Egy ilyen jelleg\u0171 \u00e1ll\u00edt\u00e1s t\u00f6bb szempontb\u00f3l is torz\u00edt\u00f3 \u00e9s leegyszer\u0171s\u00edt\u0151. Egyr\u00e9szt t\u00e9vhit, hogy az ingatlanok \u00e1ra folyamatosan, sz\u00fcks\u00e9gszer\u0171en emelkedik. Megvizsg\u00e1ltuk, hogy a lak\u00e1s\u00e1rak v\u00e1ltoz\u00e1s\u00e1t lek\u00e9pezni k\u00edv\u00e1n\u00f3 MNB aggreg\u00e1lt re\u00e1l lak\u00e1s\u00e1rindexe alapj\u00e1n, 5 \u00e9s 10 \u00e9ves hozamok milyen ar\u00e1nyban voltak pozit\u00edvak. Az l\u00e1that\u00f3, hogy 1990 \u00e9s 2018 k\u00f6z\u00f6tt nagyj\u00e1b\u00f3l az esetek fel\u00e9ben n\u00f6vekedett az \u00e1rak re\u00e1l\u00e9rt\u00e9ke 5 illetve 10 \u00e9ves id\u0151t\u00e1von. \u00c1rv\u00e1ltoz\u00e1sb\u00f3l sz\u00e1rmaz\u00f3 hozam (MNB aggreg\u00e1lt re\u00e1l lak\u00e1s\u00e1rindex alapj\u00e1n) \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 10 \u00e9ves id\u0151t\u00e1v\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 5 \u00e9ves id\u0151t\u00e1v Pozit\u00edv hozam \u00a0 52,63%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 46,88% Negat\u00edv hozam\u00a0 47,37%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 53,13% Az \u00e1rakn\u00e1l az 1990-t\u0151l megl\u00e9v\u0151 adatok alapj\u00e1n ciklikus mozg\u00e1s l\u00e1that\u00f3. Az \u00e1llami \u00f6szt\u00f6nz\u0151k, t\u00e1mogat\u00e1sok m\u00e9rt\u00e9k\u00e9nek v\u00e1ltoz\u00e1sa, a kereslet-k\u00edn\u00e1lat ar\u00e1ny\u00e1nak \u00e1trendez\u0151d\u00e9sei a m\u00faltban \u00e1ringadoz\u00e1sokat v\u00e1ltottak ki. M\u00e1sr\u00e9szt sz\u00fcks\u00e9ges megvizsg\u00e1lni, hogy egy\u00e9b el\u00e9rhet\u0151 befektet\u00e9sek milyen hozamot biztos\u00edtanak. A visszatekint\u0151 adatok alapj\u00e1n az l\u00e1that\u00f3, hogy 1991 \u00f3ta a BUX index a lak\u00e1s\u00e1rak emelked\u00e9s\u00e9t jelent\u0151sen fel\u00fclteljes\u00edtette, 28 \u00e9ves id\u0151t\u00e1von (1991 els\u0151 negyed\u00e9ve \u00e9s 2018 v\u00e9ge k\u00f6z\u00f6tt) a nomin\u00e1lis lak\u00e1s\u00e1rindex \u00e9ves\u00edtett hozama 8,71%, m\u00edg a BUX index\u00e9 13,42% volt. Mivel a rendelkez\u00e9sre \u00e1ll\u00f3 adatok id\u0151t\u00e1vja itt viszonylag r\u00f6vid, \u00e9rdemes megn\u00e9zni a hosszabb historikus id\u0151t\u00e1vra rendelkez\u00e9sre \u00e1ll\u00f3 amerikai adatokat is. Az amerikai lak\u00e1s\u00e1r v\u00e1ltoz\u00e1sokat reprezent\u00e1l\u00f3 Case-Shiller lak\u00e1s\u00e1rindex alapj\u00e1n az amerikai lak\u00e1sok hozama 1923 \u00e9s 2013 k\u00f6z\u00f6tt \u00e9ves\u00edtve 3,7%-kal n\u0151ttek, m\u00edg az Amerika 500 legnagyobb v\u00e1llalat\u00e1nak \u00e9rt\u00e9k\u00e9n alapul\u00f3 index, az S&P500 \u00e9ves\u00edtett hozama 9,5% volt ugyanezen az id\u0151t\u00e1von. Az l\u00e1that\u00f3 teh\u00e1t, hogy a m\u00faltban a r\u00e9szv\u00e9nybefektet\u00e9s hozampr\u00e9miummal j\u00e1rt az lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1shoz k\u00e9pest. Term\u00e9szetesen a m\u00faltbeli hozamok nem vet\u00edtik el\u0151re a j\u00f6v\u0151t, de egy\u00e9rtelm\u0171en l\u00e1tszik, hogy jelent\u0151s torz\u00edt\u00e1st okoz a sz\u00e1m\u00edt\u00e1sban, ha az ingatlanbefektet\u00e9s lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9g\u00e9vel nem sz\u00e1molunk. Emellett \u00e9rdemes azt is szem el\u0151tt tartani, hogy az \u00e9rt\u00e9kpap\u00edrbefektet\u00e9s likvidebb, mint az ingatlanbefektet\u00e9s. Egy lak\u00e1st nem lehet egy nap alatt eladni, ezzel szemben t\u0151zsd\u00e9n kereskedett \u00e9rt\u00e9kpap\u00edr elad\u00e1sa eset\u00e9n \u00e1ltal\u00e1ban n\u00e9h\u00e1ny perc vagy m\u00e1sodperc alatt lehet vev\u0151t tal\u00e1lni. R\u00e1ad\u00e1sul egy j\u00f3 befektet\u00e9s fontos jellemz\u0151je a diverzit\u00e1s, teh\u00e1t hogy ne egy helyre koncentr\u00e1l\u00f3djon a befektetett p\u00e9nz, ne legyen egyedi kock\u00e1zatoknak kit\u00e9ve. Lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s eset\u00e9n nem egy szerte\u00e1gaz\u00f3 jellemz\u0151kkel \u00e9s kock\u00e1zati kitetts\u00e9gekkel rendelkez\u0151 eszk\u00f6zben tartjuk a p\u00e9nz\u00fcnket, \u00e9rt\u00e9ke sz\u00e1mos egy\u00e9ni t\u00e9nyez\u0151t\u0151l f\u00fcgg. Infrastruktur\u00e1lis \u00e1talak\u00edt\u00e1s t\u00f6rt\u00e9nik a ker\u00fcletben, elk\u00f6lt\u00f6zik egy k\u00f6zelben l\u00e9v\u0151 egyetemi kampusz, megsz\u0171nik a k\u00f6rny\u00e9ken l\u00e9v\u0151 pl\u00e1za, ez n\u00e9h\u00e1ny p\u00e9lda csak a lak\u00e1s\u00e1rakat befoly\u00e1sol\u00f3 lehets\u00e9ges egyedi kock\u00e1zatok k\u00f6z\u00fcl. A k\u00f6zv\u00e9lem\u00e9nyben mindezen szempontok ellen\u00e9re a lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s sz\u00e9lesk\u00f6rben egy j\u00f3 \u00e9s biztos hozam\u00fa befektet\u00e9sk\u00e9nt van elk\u00f6nyvelve. Ezt r\u00e9szben az is indokolhatja, hogy a lak\u00e1sv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s olyan embert is megtakar\u00edt\u00e1sra, befektet\u00e9sre k\u00e9nyszer\u00edthet, aki er\u0151teljes k\u00fcls\u0151 k\u00e9nyszer n\u00e9lk\u00fcl ezt egy\u00e9bk\u00e9nt nem tenn\u00e9 meg. \u00c9ppen ez\u00e9rt gyakran a lak\u00e1shozamokat nulla nomin\u00e1lis hozammal hasonl\u00edtjuk \u00f6ssze, \u00e9s nem az alternat\u00edv befektet\u00e9si lehet\u0151s\u00e9gek hozam\u00e1val. \u00c9rdemes azonban ezt a szeml\u00e9letet megv\u00e1ltoztatni, \u00e9s felt\u00e9rk\u00e9pezni a rendszeres megtakar\u00edt\u00e1si lehet\u0151s\u00e9geket, vagyonkezel\u00e9si szolg\u00e1ltat\u00e1sokat, a megtakar\u00edt\u00e1si hajland\u00f3s\u00e1got pedig nem a jelz\u00e1loghitel fizet\u00e9si vagy lakhat\u00e1si k\u00e9nyszerhez k\u00f6tni. Hogyan sz\u00e1moljunk teh\u00e1t? A v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s \u00e9s a b\u00e9rl\u00e9s anyagi vonzatainak \u00f6sszehasonl\u00edt\u00e1sakor sz\u00e1molnunk kell teh\u00e1t egyszer el\u0151fordul\u00f3 illetve rendszeres k\u00f6lts\u00e9gekkel. El\u0151bbi miatt az \u00f6sszehasonl\u00edt\u00e1s eredm\u00e9nye id\u0151t\u00e1v f\u00fcgg\u0151: az ingatlanv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s egys\u00e9gnyi id\u0151t\u00e1vra es\u0151 k\u00f6lts\u00e9gei kisebbek, ha nagyobb id\u0151t\u00e1von oszlanak el. Az \u00e9rt\u00e9kel\u00e9s logik\u00e1j\u00e1nak meg\u00e9rt\u00e9s\u00e9hez n\u00e9zz\u00fcnk egy egyszer\u0171 p\u00e9ld\u00e1t: tegy\u00fck fel, hogy lehet\u0151s\u00e9g van egy 36 milli\u00f3 forint \u00e9rt\u00e9k\u0171 lak\u00e1s megv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s\u00e1ra, \u00e9s egy ugyanolyan min\u0151s\u00e9g\u0171nek \u00edt\u00e9lt lak\u00e1s b\u00e9rl\u00e9s\u00e9re havi 170 ezer forint\u00e9rt. Az egyszeri kezdeti k\u00f6lts\u00e9geket 10%-ra, az \u00e9ves rendszeres k\u00f6lts\u00e9geket 1%-ra becs\u00fclj\u00fck, az alternat\u00edv befektet\u00e9sek hozam\u00e1t pedig pedig 4%-ra. Ekkor az id\u0151t\u00e1vt\u00f3l f\u00fcgg\u0151en van 4%+1%+(10%\/T) \u00e9ves k\u00f6lts\u00e9g\u00fcnk, ahol T az ingatlantulajdonl\u00e1s \u00e9veinek sz\u00e1ma. Amennyiben 5 \u00e9ves id\u0151t\u00e1vra v\u00e1s\u00e1roljuk a lak\u00e1st, az ingatlantulajdonl\u00e1snak \u00e9vi 7 sz\u00e1zal\u00e9k, teh\u00e1t 2,52 milli\u00f3 forint k\u00f6lts\u00e9ge van. Ezzel szemben a b\u00e9rl\u00e9s\u00e9rt havi 170 ezret fizetn\u00e9nk, amely \u00e9ves szinten csak 2,04 milli\u00f3 forint. Ebben az esetben teh\u00e1t, amennyiben j\u00f3l becs\u00fclj\u00fck a k\u00f6lts\u00e9geket, \u00e9rdemes ilyen \u00e1rakn\u00e1l a b\u00e9rl\u00e9s mellett d\u00f6nteni. 20 \u00e9ves id\u0151t\u00e1v eset\u00e9n viszont a v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s \u00e9ves\u00edtett k\u00f6lts\u00e9ge 1,98 milli\u00f3 forintra cs\u00f6kkenne a becs\u00fclt adatokn\u00e1l, ilyen id\u0151t\u00e1von m\u00e1r a v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s mellett \u00e9rdemesebb d\u00f6nteni. Fontos teh\u00e1t, hogy az egyszeri k\u00f6lts\u00e9gek miatt a d\u00f6nt\u00e9s az id\u0151t\u00e1vt\u00f3l f\u00fcgghet.\u00a0\u00a0 Ezt az id\u0151t\u00e1vot \u2013 amelyn\u00e9l egy ingatlan megv\u00e1s\u00e1rl\u00e1sa el\u0151ny\u00f6sebb a b\u00e9rl\u00e9sn\u00e9l \u2013 fedezeti id\u0151t\u00e1vnak szok\u00e1s nevezni. A fentebbi p\u00e9ld\u00e1ban csak fikt\u00edv adatokkal sz\u00e1moltunk a logika bemutat\u00e1s\u00e1hoz, term\u00e9szetesen \u00e9rdemes ut\u00e1naj\u00e1rni, hogy az adott kateg\u00f3ri\u00e1ban pontosan mekkora a k\u00f6lts\u00e9gek m\u00e9rt\u00e9ke, ez esetenk\u00e9nt elt\u00e9r\u0151 lehet. A legt\u00f6bb hazai elemz\u00e9s \u00e1ltal\u00e1ban meglehet\u0151sen alacsony fedezeti id\u0151t\u00e1vot sz\u00e1mol, azonban jelent\u0151sen lefel\u00e9 torz\u00edthat, ha a lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9ggel nem sz\u00e1molnak. Amennyiben a lehet\u0151s\u00e9gk\u00f6lts\u00e9get is bevonjuk a sz\u00e1m\u00edt\u00e1sba, a fedezeti id\u0151t\u00e1v j\u00f3val nagyobb lehet. Annak meghat\u00e1roz\u00e1sa ut\u00e1n pedig \u00e9rdemes v\u00e9giggondolni, hogy mi az az id\u0151t\u00e1v, amit t\u00e9nylegesen kit\u00f6lt az ott lak\u00f3, mivel sz\u00e1mos kock\u00e1zat felmer\u00fclhet, amely nem v\u00e1rt k\u00f6lt\u00f6z\u00e9sre k\u00e9nyszer\u00edthet: egyetemr\u0151l val\u00f3 lemorzsol\u00f3d\u00e1s, szakv\u00e1lt\u00e1s, k\u00f6rny\u00e9k v\u00e1ltoz\u00e1sai stb. Amennyiben pedig valaki nem a v\u00e1s\u00e1rl\u00e1s mellett d\u00f6nt, mindenk\u00e9ppen \u00e9lnie kell ennek a legjelent\u0151sebb el\u0151ny\u00e9vel: a szabadon maradt t\u0151k\u00e9n el\u00e9rhet\u0151 alternat\u00edv hozamszerz\u00e9s lehet\u0151s\u00e9g\u00e9vel. Egy lak\u00e1s \u00e1r\u00e1nak megfelel\u0151 \u00e9rt\u00e9k\u0171 befektet\u00e9ssel pedig m\u00e1r el\u00e9rhet\u0151k ak\u00e1r pr\u00e9mium vagyonkezel\u00e9si szolg\u00e1ltat\u00e1sok is bizonyos szolg\u00e1ltat\u00f3kn\u00e1l. A cikk megjelen\u00e9s\u00e9t a Di\u00f3fa Alapkezel\u0151 t\u00e1mogatta.<\/p>\n