{"id":150,"date":"2019-05-19T16:02:21","date_gmt":"2019-05-19T13:02:21","guid":{"rendered":"https:\/\/favorite-news.com\/hu\/borzalmasan-magas-a-lakbr-tnyleg-jobb-venni-mint-az-ablakon-kidobni-a-pnzt\/"},"modified":"2019-05-19T16:02:21","modified_gmt":"2019-05-19T13:02:21","slug":"borzalmasan-magas-a-lakbr-tnyleg-jobb-venni-mint-az-ablakon-kidobni-a-pnzt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/favorite-news.com\/hu\/borzalmasan-magas-a-lakbr-tnyleg-jobb-venni-mint-az-ablakon-kidobni-a-pnzt\/","title":{"rendered":"Borzalmasan magas a lakbr: tnyleg jobb venni, mint az ablakon kidobni a pnzt?"},"content":{"rendered":"

[ad_1]
\n<\/p>\n

Szinte mindenki azt gondolja Magyarorszgon, hogy a laksvsrls szuper befektets, s mg a hiteltrlesztt is jobb fizetni, mint a lakbrt. Ennek a bankok nagyon rlnek, de vajon tnyleg ennyire j tipp a sajt otthon? Ebben a cikkben bemutatjuk, milyen nehz is valjban kiszmolni egy laks jvbeli megtrlst, s hogy mennyire sok bizonytalansg vezi a dolgot. Elmagyarzzuk, hogy a sajt ingatlanrt azzal fizetnk, hogy a vagyonunk jelents hnyadt abban ktjk le egy msik befektets helyett. A dolog pnzgyi egyenlege pedig abbl tevdik ssze, hogy a piaci hozamokhoz kpest mennyit vltozik a laksunk ra, s mennyi lakbrt sprolunk meg. Ha egy letre vesznk lakst, akkor lnyegben olyan rkjradkhoz jutunk, amely folyamatosan megsprolja neknk a lakbrt. Ha pedig tudjuk, mi a helyes diszkontrta, akkor az otthonunk rtke meglepen jl szmszersthet. Az albbiakban a laksmegtrls kiszmtst gondoljuk vgig, majd a vgn tmpontot adunk a cmben feltett krdshez is. A tmt mg egy kvetkez cikkben is folytatjuk, konkrt eseteket vizsglva a hazai lakspiacon.<\/b>
<\/p>\n

Mindenki sajtot akar<\/h2>\n

A magyarok imdjk a sajt lakst. Az otthonok dnt hnyada magnkzben van, mert szinte mindenki arra trekszik az lete sorn, hogy vegyen magnak egyet. Ehhez kpest a laksbrlst az emberek csak tmeneti megoldsnak, vagy egyenesen knyszernek ltjk. A fiatalok kvnsglistjn az elsk kztt szerepel a laksszerzs, csak ht a dolog nem annyira knny. Kevesen olyan szerencssek, hogy a szleiktl ingatlant kapjanak ajndkba, sajt erbl venni pedig nem lehet egyknnyen. Ma Budapesten egy garzonnl valamivel nagyobb, tlagos fekvs laks olyan kb. 25 milli<\/b> krl alakul. Ez durvn tzvnyi tlagbr<\/b>, ha semmire sem kltnk.<\/p>\n

Egyszval, ha egy fiatal nem rkl lakst, vagy keres iszonyatosan jl, akkor eslye sincs bankhitel nlkl ingatlanhoz jutnia. Emiatt tallja magt sok ember abban a helyzetben, hogy knytelen albrletben lakni, akr tetszik neki, akr nem. Ott aztn sokan csak arra vrnak, hogy sszejjjn az nrszre val, s belevghassanak egy j hossz hitelbe.<\/p>\n

Ez az lethelyzet nagyon tipikus itthon. Szinte mindenki gy gondolja, hogy az albrlet egy szksges rossz ebben a trtnetben, egy tmeneti dolog, amit mindenkinek le kell kzdenie. Hiszen a brleti dj csak „ablakon kidobott pnz”<\/b>, s akkor mr jobb a trlesztrszletet fizetni a banknak – hangzik oly gyakran az rvels. De ez vajon tnyleg gy van? s ha igen, akkor mekkora bukta az az albi, s mennyit is nyernk azzal a lakssal? Ez az, amire mr nem sokan tudjk a vlaszt.<\/p>\n

Nehz krds mindegyik. A tovbbiakban ezrt most megprbljuk lpsenknt feltrni a dolgot: elszr azt nzzk meg, hogyan is viszonyul a laksbrls a lakstulajdonlshoz elmleti szempontbl. Vgigvesszk, milyen tnyezkn mlik a laksvsrls megtrlse, s hogy mi miatt olyan nehz ebben a krdsben elre gondolkodni. Ennek a cikknek a folytatsban nzzk majd csak meg, hogy a gyakorlati letben mit is mutatnak a szmok. Trjnk is ht r a laksvsrls alapjaira! <\/p>\n

\n

Forrs: Shutterstock<\/p>\n

<\/p>\n

Semmi sincs ingyen<\/h2>\n

Az els s taln legfontosabb dolog, amit meg kell rteni a lakskrds kapcsn, hogy a kltsgektl sosem lehet teljesen megszabadulni. Ha lakst brlnk, akkor ezt igazn knny beltni: annyiba kerl, amennyi a brleti dj (plusz a rezsi). Amennyiben viszont sajt laksunk van, akkor a helyzet kiss bonyoldik: a sajt otthonrt azzal fizetnk, hogy a vagyonunk benne ll a laksban, s nem pedig egy msik befektetsben. A kltsge gy elssorban az egyb befektetsekhez viszonytott hozamklnbsgbl addhat (plusz ugye amortizci, jogi kltsgek, ad s egyebek).<\/p>\n

Amennyiben a lakstulajdonls tlaghozama nagyobb egy adott idtvon, mint amit ms befektetseken rhetnnk el, akkor nyernk a dolgon. Ezzel szemben a laksbrlettel csak akkor jrhatnnk jobban pnzgyileg, ha a befektetseink hozamelnybl folyamatosan ki tudnnk fizetni a laks havi djt, plusz mg maradna nmi apr is. Nagyvonalakban ez a lnyeg, csakhogy a gond az, hogy mindezt egyltaln nem knny kiszmolni.<\/span><\/p>\n

A laksvsrlsok pnzgyi rtkelse alapveten hrom problmakrt lel fel:
<\/p>\n

    \n
  • Elszr is nem egyszer meghatrozni, hogy milyen befektets hozamhoz viszonytsunk az rtkelsnk sorn. Ha egy 25 millis laks vtelra a keznkben lenne, vajon mennyi pnzt tudnnk vele msutt csinlni?\n<\/li>\n
  • Msrszt a laks ra maga is vltozik, s ha ppen flfel megy, akkor azzal szpen gyarapodhat a vagyonunk.\n<\/li>\n
  • Harmadrszt pedig ott van mg az a tnyez is, hogy minden hnapban megsproljuk a lakbrt. Hiszen, ha nem vettk volna meg a lakst, akkor is laknunk kellene valahol.<\/li>\n<\/ul>\n


    Ez a hrom dolog nagyon nehzz teszi a lakstulajdonls pnzgyi rtkelst: mg a mltbeli hozamot is nehz kiszmolni, nemhogy a jvre becslst adni.<\/p>\n

    \n

    Milyen tanulsgokat vonhatunk le a mlt alapjn?
    \n<\/h3>\n

    Ennek a cikknek a szerzje egy korbbi kutatsa sorn kiszmolta, hogy a laksbefektets pontosan mekkora hozamot is nyjtott b msfl vtized alatt (1998-2016). Ezen idszak tanulsga az volt, hogy a jelents felrtkelds miatt mg nagyon vatos nett hozambecslsek mellett is jl teljestett a laks a magyar rszvny- s ktvnypiachoz kpest. Nagyon sok mlt ugyanakkor a befektetsek idztsn, vagyis nem volt mindegy, hogy ki mikor vett lakst.<\/p>\n

    A teljes cikk itt olvashat:
    2016.04.22 14:10 <\/span>Kiszmoltuk, mennyire rte meg lakst venni<\/span><\/span> <\/p>\n<\/div>\n

    Kell egy viszonytsi pont<\/h2>\n

    A tovbbiakban most rszekre bontjuk ezt a problmt, hogy tisztbban lssunk a laksbefektetsek tvesztjben.<\/p>\n

    A fentebb emltett hrom pont kzl kezdjk sorban az elsvel: mi az az alternatv hozam, amitl elesnk, ha a pnznket egy laksba fektetjk? A pnzgyi szakirodalom azt javasolja, hogy hasonlan kockzatos eszkzt kellene alapul vennnk, de ht mgis mi az, ami pont olyan kockzattal br, mint a lakspiac? A vlasz nem egyszer, hiszen a laksok ra hosszan elnyjtott ciklusokban ingadozik, amihez hasonlan viselked pnzgyi termket nehz tallni.<\/p>\n

    A laksrak vltozkonysga arra utal, hogy a laksvsrls a kzvlekedssel ellenttben egyltaln nem kockzatmentes gylet, gy az llamktvnyekhez val hasonlts nem annyira idelis. Ehhez kpest a rszvnypiac jobb lehet, de itt pedig a nagyobb volatilitssal lehet problma. A helyes viszonytsi alapot taln a kett kombincijval rhetnnk el, gy, hogy mondjuk a szrsban mrt kockzat hasonlan alakuljon a lakspiachoz. Persze meg kell jegyezni, hogy mivel ms termszet eszkzkrl van sz, hiba egyenslyozzuk ki a szrsokat, a jvben akr jelentsen meg is vltozhatnak ezek a mutatk.<\/p>\n

    A legnagyobb dilemmt pedig nem is ez, hanem a jvbeli hozamok becslse adja. Visszatekintve mindig lehet rtkelni, de mi lesz 5, 10 vagy 20 v mlva? A mltbeli hozamok nem irnyadak a jvre nzve, gy nem biztos, hogy jl tesszk, ha ezen eszkzosztlyok historikus teljestmnyt vesszk alapul. Csakhogy ezen kvl legfeljebb annyit tehetnk, hogy a becslt egyenslyi relnvekedssel magyarzzuk a jvben vrhat relhozamokat a tkepiacon. Tl pontos biztosan nem lesz egyik sem, de ha nagyon tvolra nznk, akkor mg mindig ezek jelenthetik a legjobb megoldst.<\/p>\n

    Mennyit drgulhat?<\/h2>\n

    A msodik pont a fenti listnkban a laksrak vltozsval kapcsolatos. Ha mr tudjuk, milyen hozamhoz viszonytunk, akkor csak a laksvsrlsunk hozadkt kell kiszmolni. Nos, ennek az egyik komponense a laksunk rvltozsbl ered. A laksrak hossz, elnyjtott ciklusokban alakulnak, amely ers kapcsolatban ll a makrogazdasgi fundamentumokkal s a hitelezsi kondcikkal. A lakspiaci idsorok meglehetsen perzisztensek, ami annyit jelent, hogy ha elindulnak az rak egy irnyba, akkor csak j nehezen fordulnak meg. De ez ugyangy igaz felfel, mint lefel. <\/p>\n

    \"Borzalmasan<\/p>\n

    A rellaksrak ciklusnak alakulsa (folyamatos vonal) s a kibocstsi rs (szaggatott vonal) egyttmozgsa az OECD 17 orszgban vizsglva. Forrs: C. Andr, OECD<\/p>\n

    Ezek a tnyezk lehetv teszik, hogy akr statisztikai alap, akr makrogazdasgi modell alap elrejelzst ksztsnk a laksrakrl, noha ez utbbiak pontossga sem lesz soha jobb, mint a makrogazdasgi vltozkra s a pnzgyi kondcikra tett becslsnk. Radsul egy-egy laks ra egszen mskppen alakulhat, mint a lakspiac egsze, attl fggen, hogy ppen mennyire felkapott vagy lesajnlt krnyken van.<\/p>\n

    A legnagyobb gond mgis az idtvval van. Sajt lakst ugyanis tbbnyire nagyon hossz idre vesz az ember, nem ritkn egsz letre. Ilyen tvolra pedig semmi eslynk elre ltni a lakspiaci ciklus alakulst, vagyis fogalmunk sem lehet rla, hogy mennyit r majd egy laks 25 v mlva. Az pedig, hogy 5-10 v mlva ppen hogyan ll az egsz egyenlege teljesen irrelevns lehet, ha nem akarunk ppen kltzni.<\/p>\n

    Kifizetem magamnak a lakbrt<\/h2>\n

    A harmadik pontunk a megsprolt lakbrrel kapcsolatos, amely tulajdonkppen ugyanolyan problms, mint a laksr alakulsa. St, bizonyos szempontbl mg rosszabb is, mert itthon egyszeren nincs hasznlhat idsorunk r. Annyit ki lehet derteni, hogy adott r lakst, adott helyen nagyjbl mennyirt tudnnk kiadni, de mg ez sem megy knnyen. Magyarorszgon ez a piac ugyanis szinte teljesen fekete, az emberek nem igazn szeretnek adt fizetni, gy aztn a lakbrre vonatkoz informcik is a sttben maradnak.<\/p>\n

    A brleti djak alakulsrl tudjuk, hogy sszefgg a laksrak vltozsval. Ennek a f oka az, hogy amennyiben magasak a lakbrek a laksrakhoz kpest, akkor tbben dntenek a vsrls mellett, ezzel pedig felnyomjk az rakat. Akr szimpln otthont keres emberekrl, akr befektetkrl van sz, ugyanolyan irnyba tereli ket a lakbr laksrhoz viszonytott arnya (csak ami az egyikknek kltsg, az a msiknak haszon).<\/p>\n

    Ha a rta kileng, s mondjuk 200 havi lakbr<\/b> helyett mr csak 160 lakbrrel<\/b> egyenl az adott laks ra, akkor ez egyre tbbeket ksztet majd vsrlsra. A korbbi pldnkban szerepl 25 millis laks esetben ez azt jelenten, hogy havi 125 ezerrl 156 ezerre<\/b> nne az albi ra. Nemzetkzi kutatsokbl tudjuk, hogy a laksr\/lakbr arny nem nvekedhet s nem is cskkenhet rkk. Azt viszont nagyon nehz megmondani, hogy milyen hatrok kztt mozoghat. Nem knny eltallni, hol van az a pont, ahol mr a laksvsrlsi kedvet alaktja t a tlsgosan magas vagy alacsony lakbr.<\/p>\n

    Nemzetkzi pldk tansga szerint ez a rta szintn nagyon hossz ciklusokban mozog, gy a pnzgyi megtrls szmtsnl alaposan t kell gondolni, hogy milyen hnyadossal szmoljon az ember. Ez a rta egybknt a laks brutt kiadsi hozamt adja meg, s itthon tlagosan 6-7 szzalk<\/b> krl alakulhat ppen (vagyis a 25 millis laksokat ltalban olyan 125-150 ezer forintrt adjk ki Budapesten). Mindezt sajt hasznlat esetben, teljes kihasznltsg mellett knyvelhetjk el megtakartsnak, de a pontos sszeg folyamatosan ingadozhat az id elrehaladtval. A most ltott rtk korntsem biztos, hogy irnyad a jv tlagra nzve.<\/span><\/p>\n

    A laksvsrlsunk teljes megtrlse ebbl az elszmolt kiadsi rtkbl s a laksr vltozsbl addik ssze<\/b>. A hossztv szmtsoknl igen gyakori, hogy az inflci valamelyik tpusval (pldul fogyaszti vagy brinflcival) lptetik mind a laksrakat, mind pedig a lakbrek alakulst. Ez nem egy rossz felttelezs, hiszen amennyiben tartsan a brinflci fltt alakulnnak ezek az rak, akkor egy id utn a lakossg nagy rsze kiszorulna a piacrl. Mrpedig amennyiben kiszorulnak az emberek a piacrl, akkor eltnik a kereslet is, vagyis az remelkedsnek meg kell llnia. Ez a fajta visszacsatols j alapot szolgltat arra, hogy az igazn hossztv laksrvltozst egyenslyi makrovltozkkal magyarzzuk. A lakbrt szintn azonos rtval kell nvelnnk, mert eltrs esetn egy id utn irrelisan magass vagy alacsonny vlna a brutt kiadsi hozam. <\/p>\n

    \"Borzalmasan<\/p>\n

    Forrs: Shutterstock<\/p>\n

    gy jn ki a matek<\/h2>\n

    Oda jutottunk teht, hogy a laksvsrlsunk hossztv megtrlshez meg kell becslnnk az egyenslyi laksrvltozst, az tlagos brleti hozamot, s ezek egyttest kell egy hasonlan kockzatos portfli vrhat hozamhoz viszonytani. Egyik sem knny feladat, de vegyk szre a kvetkezket: megllaptottuk, hogy a laksfelrtkelds hossz tvon nem trhet el rdemben az inflcitl, s ezt pldul amerikai kutatsok – ahol mr igazn hossz idsorok llnak errl rendelkezsre – al is tmasztjk. Ha nem keressk a j beszllt, s nem jtsszuk meg a hullmokat, akkor hossztvon a laksfelrtkelds inkbb csak az inflci ellen nyjthat fedezket. Ez egyben azt is jelenti, hogy a hossztv felttelezsnk szerint a relnvekedssel arnyos tkepiaci hozamoktl elmaradhat a lakspiac hazai menetelse.<\/p>\n

    Ez ugyanakkor nem felttlenl problma, hiszen gy is rtkelhetjk ezt a dntsi helyzetet, hogy igazbl sosem akarunk „kiszllni” ebbl a befektetsbl, mert lakni mindig kell majd valahol. Ha el is adjuk egyszer a laksunkat, akkor is msikat vesznk majd az aktulis rszinten. Egyszval fontos dilemma ebben az esetben, hogy mennyire rdemes egyltaln foglalkozni a laksok rvltozsval nmagban. Sokkal fontosabb lehet a teljes laksmegtrlsen bell a msodik komponens: a megsprolt lakbr<\/b>. Ez nemhogy jelentsen felemelheti a pnzgyi megtrlst egy laksnak, de akr a fszerepet is jtszhatja az egsz trtnetben.<\/p>\n

    Az igazn szp a dologban pedig az, hogy ennek a lakbr-komponensnek az rtkt ki is tudjuk szmolni, hiszen lnyegben olyan, mint egy rkjradk, ahol a kifizetsek folyamatosan nvekednek. A konstans szorzattal nvekv kifizetsek jelenrtknek a kplete ilyen esetben szimpln az ves lakbr osztva a nvekedsnek mrtkvel cskkentett diszkontrtval. Ez a diszkontrtnk pedig most megegyezik a viszonytsi alapnak hasznlt befektetsnk vrhat hozamval, a lakbrnvekedsnk mrtke pedig a korbban taglalt inflcival. Kplettel felrva ennyi az egsz: <\/p>\n

    \"Borzalmasan<\/p>\n

    Nzznk erre egy pldt, hogy jobban rtsk! Van egy laks, amit havi 150 ezer forintrt lehetne kibrelni, s tudjuk, hogy a jvben az inflcival n majd a brleti djunk. Tovbb azt is gondoljuk, hogy ez a lakbr kifejezetten tlagosnak szmt a lakspiac ciklikus helyzett nzve, vagyis egyenslyban van a laksr\/lakbr rta.<\/p>\n

    Nos, mennyi pnzt fizetnnk azrt, hogy megszabaduljunk ettl a kltsgtl egyszer s mindenkorra? Ha az alternatv befektetsek mondjuk 8 szzalkot hoznak, akkor a vlasz az, hogy 36 millit. Ez ugyanis a diszkontllt jelenrtke a jvben vrhat kifizetseknek.<\/span><\/p>\n

    \"Borzalmasan<\/p>\n

    Amennyiben valaki egy letre vesz magnak sajt lakst, s nem rdeklik a kiszllsi rak, akkor az szempontjbl ez egy j kiindulsi pont lehet arra, hogy mrlegelje a laksvsrlst. Persze ebben az esetben is ott van a diszkontrtval s az inflcival kapcsolatos bizonytalansg. Biztos szmtst teht itt sem lehet vgezni, csak a jvvel kapcsolatos felttelezsek mentn mondhatjuk meg, hogy mennyit r egy sajt laks.<\/p>\n

    Hogyan viszonyulunk a laksvsrlshoz?
    \n<\/h3>\n

    Ebben a cikkben kizrlag pnzgyi szempontbl vizsgltuk a laksvsrlst, vagyis azt gondoltuk vgig, hogy az a pnztrcnkra milyen hatst gyakorolhat. Fontos ugyanakkor hozztennnk, hogy egy sajt otthon megvsrlsa kzel sem csak befektetsi krdsknt rtelmezhet. St, bizonyra az emberek tbbsge fogyasztsi dntsknt tekint r, mivel szmukra a megtrlsen kvl mg szmos msik dolog is fontos. Ilyen lehet pldul a biztonsgrzet, az egyni szksgletkielgts, vagy pusztn a birtoklsi vgy is. Amennyiben valaki ezen tnyezknek kellen nagy jelentsget tulajdont, akkor teljesen racionlis dnts lehet szmra a laksvsrls mg gy is, ha azon pnzgyileg veszt. <\/p>\n

    Mit mondhatunk ezek fnyben a cikknk kiindul krdsre? Tnyleg ablakon kidobott pnz a lakbr? A vlaszunk az, hogy nem, hiszen az pusztn a lakhats megfizetsnek az egyik formja. Lehet, hogy drgbb, mintha sajt lakst vennnk, de ez azrt nem trvnyszer. A dolog fknt a becslt diszkontrtn s a laksr\/lakbr hnyadoson mlik.<\/span><\/p>\n

    A fenti rkjradk-szmts pedig j fogdzt adhat arra, hogy mennyit is r valjban a lakbrfizets kivltsa. Amennyiben a becslt paramtereinkkel alacsonyabb r jn ki, mint amennyirt egy lakshoz hozz lehet jutni, akkor elkpzelhet, hogy nem ri meg belevgni a dologba. Ha viszont jval magasabb, akkor lehet, hogy mr tnyleg tl magas a lakbr. A hitelfelvtel ezen a trtneten egybknt csak annyit vltoztat, hogy j idre lejjebb nyomja a laksmegtrlsnket, de egybknt nem ignyel teljesen j megkzeltst miatta a dolog. Vgs konklziknt ismt hangslyoznnk, hogy a laksmegtrlst temrdek bizonytalansg vezi, ezrt nem rt a fokozott vatossg.<\/p>\n

    A jv mindig bizonytalan, s ez all egyltaln nem kpez kivtelt a lakspiac sem. Az eddig taglalt elmleti megfontolsok ugyanakkor mr lehetv teszik, hogy a megnevezett kulcsvltozkra optimista, pesszimista vagy mondjuk konzervatv becslseket adjunk, hogy a kockzatok fnyben eldntsk: kell-e sajt laks.<\/span><\/p>\n

    Cikknk kvetkez rszben ezen gondolatokat felhasznlva vgznk el nhny szmtst. Megprbljuk majd szmszersteni, hogy egy tipikus esetben mennyi lehet a laksvsrls vagy brls pnzgyi egyenlege.<\/p>\n

    Cmlapkp forrsa: MTVA\/Bizomnyosi: Jszai Csaba<\/i> <\/p>\n<\/div>\n