Borzalmasan magas a lakbr: tnyleg jobb venni, mint az ablakon kidobni a pnzt?

Mindenki sajtot akar

A magyarok imdjk a sajt lakst. Az otthonok dnt hnyada magnkzben van, mert szinte mindenki arra trekszik az lete sorn, hogy vegyen magnak egyet. Ehhez kpest a laksbrlst az emberek csak tmeneti megoldsnak, vagy egyenesen knyszernek ltjk. A fiatalok kvnsglistjn az elsk kztt szerepel a laksszerzs, csak ht a dolog nem annyira knny. Kevesen olyan szerencssek, hogy a szleiktl ingatlant kapjanak ajndkba, sajt erbl venni pedig nem lehet egyknnyen. Ma Budapesten egy garzonnl valamivel nagyobb, tlagos fekvs laks olyan kb. 25 milli krl alakul. Ez durvn tzvnyi tlagbr, ha semmire sem kltnk.

Egyszval, ha egy fiatal nem rkl lakst, vagy keres iszonyatosan jl, akkor eslye sincs bankhitel nlkl ingatlanhoz jutnia. Emiatt tallja magt sok ember abban a helyzetben, hogy knytelen albrletben lakni, akr tetszik neki, akr nem. Ott aztn sokan csak arra vrnak, hogy sszejjjn az nrszre val, s belevghassanak egy j hossz hitelbe.

Ez az lethelyzet nagyon tipikus itthon. Szinte mindenki gy gondolja, hogy az albrlet egy szksges rossz ebben a trtnetben, egy tmeneti dolog, amit mindenkinek le kell kzdenie. Hiszen a brleti dj csak „ablakon kidobott pnz”, s akkor mr jobb a trlesztrszletet fizetni a banknak – hangzik oly gyakran az rvels. De ez vajon tnyleg gy van? s ha igen, akkor mekkora bukta az az albi, s mennyit is nyernk azzal a lakssal? Ez az, amire mr nem sokan tudjk a vlaszt.

Nehz krds mindegyik. A tovbbiakban ezrt most megprbljuk lpsenknt feltrni a dolgot: elszr azt nzzk meg, hogyan is viszonyul a laksbrls a lakstulajdonlshoz elmleti szempontbl. Vgigvesszk, milyen tnyezkn mlik a laksvsrls megtrlse, s hogy mi miatt olyan nehz ebben a krdsben elre gondolkodni. Ennek a cikknek a folytatsban nzzk majd csak meg, hogy a gyakorlati letben mit is mutatnak a szmok. Trjnk is ht r a laksvsrls alapjaira!

Forrs: Shutterstock

Semmi sincs ingyen

Az els s taln legfontosabb dolog, amit meg kell rteni a lakskrds kapcsn, hogy a kltsgektl sosem lehet teljesen megszabadulni. Ha lakst brlnk, akkor ezt igazn knny beltni: annyiba kerl, amennyi a brleti dj (plusz a rezsi). Amennyiben viszont sajt laksunk van, akkor a helyzet kiss bonyoldik: a sajt otthonrt azzal fizetnk, hogy a vagyonunk benne ll a laksban, s nem pedig egy msik befektetsben. A kltsge gy elssorban az egyb befektetsekhez viszonytott hozamklnbsgbl addhat (plusz ugye amortizci, jogi kltsgek, ad s egyebek).

Amennyiben a lakstulajdonls tlaghozama nagyobb egy adott idtvon, mint amit ms befektetseken rhetnnk el, akkor nyernk a dolgon. Ezzel szemben a laksbrlettel csak akkor jrhatnnk jobban pnzgyileg, ha a befektetseink hozamelnybl folyamatosan ki tudnnk fizetni a laks havi djt, plusz mg maradna nmi apr is. Nagyvonalakban ez a lnyeg, csakhogy a gond az, hogy mindezt egyltaln nem knny kiszmolni.

A laksvsrlsok pnzgyi rtkelse alapveten hrom problmakrt lel fel:

• Elszr is nem egyszer meghatrozni, hogy milyen befektets hozamhoz viszonytsunk az rtkelsnk sorn. Ha egy 25 millis laks vtelra a keznkben lenne, vajon mennyi pnzt tudnnk vele msutt csinlni?
• Msrszt a laks ra maga is vltozik, s ha ppen flfel megy, akkor azzal szpen gyarapodhat a vagyonunk.
• Harmadrszt pedig ott van mg az a tnyez is, hogy minden hnapban megsproljuk a lakbrt. Hiszen, ha nem vettk volna meg a lakst, akkor is laknunk kellene valahol.

Ez a hrom dolog nagyon nehzz teszi a lakstulajdonls pnzgyi rtkelst: mg a mltbeli hozamot is nehz kiszmolni, nemhogy a jvre becslst adni.

Kell egy viszonytsi pont

A tovbbiakban most rszekre bontjuk ezt a problmt, hogy tisztbban lssunk a laksbefektetsek tvesztjben.

A fentebb emltett hrom pont kzl kezdjk sorban az elsvel: mi az az alternatv hozam, amitl elesnk, ha a pnznket egy laksba fektetjk? A pnzgyi szakirodalom azt javasolja, hogy hasonlan kockzatos eszkzt kellene alapul vennnk, de ht mgis mi az, ami pont olyan kockzattal br, mint a lakspiac? A vlasz nem egyszer, hiszen a laksok ra hosszan elnyjtott ciklusokban ingadozik, amihez hasonlan viselked pnzgyi termket nehz tallni.

A laksrak vltozkonysga arra utal, hogy a laksvsrls a kzvlekedssel ellenttben egyltaln nem kockzatmentes gylet, gy az llamktvnyekhez val hasonlts nem annyira idelis. Ehhez kpest a rszvnypiac jobb lehet, de itt pedig a nagyobb volatilitssal lehet problma. A helyes viszonytsi alapot taln a kett kombincijval rhetnnk el, gy, hogy mondjuk a szrsban mrt kockzat hasonlan alakuljon a lakspiachoz. Persze meg kell jegyezni, hogy mivel ms termszet eszkzkrl van sz, hiba egyenslyozzuk ki a szrsokat, a jvben akr jelentsen meg is vltozhatnak ezek a mutatk.

A legnagyobb dilemmt pedig nem is ez, hanem a jvbeli hozamok becslse adja. Visszatekintve mindig lehet rtkelni, de mi lesz 5, 10 vagy 20 v mlva? A mltbeli hozamok nem irnyadak a jvre nzve, gy nem biztos, hogy jl tesszk, ha ezen eszkzosztlyok historikus teljestmnyt vesszk alapul. Csakhogy ezen kvl legfeljebb annyit tehetnk, hogy a becslt egyenslyi relnvekedssel magyarzzuk a jvben vrhat relhozamokat a tkepiacon. Tl pontos biztosan nem lesz egyik sem, de ha nagyon tvolra nznk, akkor mg mindig ezek jelenthetik a legjobb megoldst.

Mennyit drgulhat?

A msodik pont a fenti listnkban a laksrak vltozsval kapcsolatos. Ha mr tudjuk, milyen hozamhoz viszonytunk, akkor csak a laksvsrlsunk hozadkt kell kiszmolni. Nos, ennek az egyik komponense a laksunk rvltozsbl ered. A laksrak hossz, elnyjtott ciklusokban alakulnak, amely ers kapcsolatban ll a makrogazdasgi fundamentumokkal s a hitelezsi kondcikkal. A lakspiaci idsorok meglehetsen perzisztensek, ami annyit jelent, hogy ha elindulnak az rak egy irnyba, akkor csak j nehezen fordulnak meg. De ez ugyangy igaz felfel, mint lefel.

A rellaksrak ciklusnak alakulsa (folyamatos vonal) s a kibocstsi rs (szaggatott vonal) egyttmozgsa az OECD 17 orszgban vizsglva. Forrs: C. Andr, OECD

Ezek a tnyezk lehetv teszik, hogy akr statisztikai alap, akr makrogazdasgi modell alap elrejelzst ksztsnk a laksrakrl, noha ez utbbiak pontossga sem lesz soha jobb, mint a makrogazdasgi vltozkra s a pnzgyi kondcikra tett becslsnk. Radsul egy-egy laks ra egszen mskppen alakulhat, mint a lakspiac egsze, attl fggen, hogy ppen mennyire felkapott vagy lesajnlt krnyken van.

A legnagyobb gond mgis az idtvval van. Sajt lakst ugyanis tbbnyire nagyon hossz idre vesz az ember, nem ritkn egsz letre. Ilyen tvolra pedig semmi eslynk elre ltni a lakspiaci ciklus alakulst, vagyis fogalmunk sem lehet rla, hogy mennyit r majd egy laks 25 v mlva. Az pedig, hogy 5-10 v mlva ppen hogyan ll az egsz egyenlege teljesen irrelevns lehet, ha nem akarunk ppen kltzni.

Kifizetem magamnak a lakbrt

A harmadik pontunk a megsprolt lakbrrel kapcsolatos, amely tulajdonkppen ugyanolyan problms, mint a laksr alakulsa. St, bizonyos szempontbl mg rosszabb is, mert itthon egyszeren nincs hasznlhat idsorunk r. Annyit ki lehet derteni, hogy adott r lakst, adott helyen nagyjbl mennyirt tudnnk kiadni, de mg ez sem megy knnyen. Magyarorszgon ez a piac ugyanis szinte teljesen fekete, az emberek nem igazn szeretnek adt fizetni, gy aztn a lakbrre vonatkoz informcik is a sttben maradnak.

A brleti djak alakulsrl tudjuk, hogy sszefgg a laksrak vltozsval. Ennek a f oka az, hogy amennyiben magasak a lakbrek a laksrakhoz kpest, akkor tbben dntenek a vsrls mellett, ezzel pedig felnyomjk az rakat. Akr szimpln otthont keres emberekrl, akr befektetkrl van sz, ugyanolyan irnyba tereli ket a lakbr laksrhoz viszonytott arnya (csak ami az egyikknek kltsg, az a msiknak haszon).

Ha a rta kileng, s mondjuk 200 havi lakbr helyett mr csak 160 lakbrrel egyenl az adott laks ra, akkor ez egyre tbbeket ksztet majd vsrlsra. A korbbi pldnkban szerepl 25 millis laks esetben ez azt jelenten, hogy havi 125 ezerrl 156 ezerre nne az albi ra. Nemzetkzi kutatsokbl tudjuk, hogy a laksr/lakbr arny nem nvekedhet s nem is cskkenhet rkk. Azt viszont nagyon nehz megmondani, hogy milyen hatrok kztt mozoghat. Nem knny eltallni, hol van az a pont, ahol mr a laksvsrlsi kedvet alaktja t a tlsgosan magas vagy alacsony lakbr.

Nemzetkzi pldk tansga szerint ez a rta szintn nagyon hossz ciklusokban mozog, gy a pnzgyi megtrls szmtsnl alaposan t kell gondolni, hogy milyen hnyadossal szmoljon az ember. Ez a rta egybknt a laks brutt kiadsi hozamt adja meg, s itthon tlagosan 6-7 szzalk krl alakulhat ppen (vagyis a 25 millis laksokat ltalban olyan 125-150 ezer forintrt adjk ki Budapesten). Mindezt sajt hasznlat esetben, teljes kihasznltsg mellett knyvelhetjk el megtakartsnak, de a pontos sszeg folyamatosan ingadozhat az id elrehaladtval. A most ltott rtk korntsem biztos, hogy irnyad a jv tlagra nzve.

A laksvsrlsunk teljes megtrlse ebbl az elszmolt kiadsi rtkbl s a laksr vltozsbl addik ssze. A hossztv szmtsoknl igen gyakori, hogy az inflci valamelyik tpusval (pldul fogyaszti vagy brinflcival) lptetik mind a laksrakat, mind pedig a lakbrek alakulst. Ez nem egy rossz felttelezs, hiszen amennyiben tartsan a brinflci fltt alakulnnak ezek az rak, akkor egy id utn a lakossg nagy rsze kiszorulna a piacrl. Mrpedig amennyiben kiszorulnak az emberek a piacrl, akkor eltnik a kereslet is, vagyis az remelkedsnek meg kell llnia. Ez a fajta visszacsatols j alapot szolgltat arra, hogy az igazn hossztv laksrvltozst egyenslyi makrovltozkkal magyarzzuk. A lakbrt szintn azonos rtval kell nvelnnk, mert eltrs esetn egy id utn irrelisan magass vagy alacsonny vlna a brutt kiadsi hozam.

Forrs: Shutterstock

gy jn ki a matek

Oda jutottunk teht, hogy a laksvsrlsunk hossztv megtrlshez meg kell becslnnk az egyenslyi laksrvltozst, az tlagos brleti hozamot, s ezek egyttest kell egy hasonlan kockzatos portfli vrhat hozamhoz viszonytani. Egyik sem knny feladat, de vegyk szre a kvetkezket: megllaptottuk, hogy a laksfelrtkelds hossz tvon nem trhet el rdemben az inflcitl, s ezt pldul amerikai kutatsok – ahol mr igazn hossz idsorok llnak errl rendelkezsre – al is tmasztjk. Ha nem keressk a j beszllt, s nem jtsszuk meg a hullmokat, akkor hossztvon a laksfelrtkelds inkbb csak az inflci ellen nyjthat fedezket. Ez egyben azt is jelenti, hogy a hossztv felttelezsnk szerint a relnvekedssel arnyos tkepiaci hozamoktl elmaradhat a lakspiac hazai menetelse.

Ez ugyanakkor nem felttlenl problma, hiszen gy is rtkelhetjk ezt a dntsi helyzetet, hogy igazbl sosem akarunk „kiszllni” ebbl a befektetsbl, mert lakni mindig kell majd valahol. Ha el is adjuk egyszer a laksunkat, akkor is msikat vesznk majd az aktulis rszinten. Egyszval fontos dilemma ebben az esetben, hogy mennyire rdemes egyltaln foglalkozni a laksok rvltozsval nmagban. Sokkal fontosabb lehet a teljes laksmegtrlsen bell a msodik komponens: a megsprolt lakbr. Ez nemhogy jelentsen felemelheti a pnzgyi megtrlst egy laksnak, de akr a fszerepet is jtszhatja az egsz trtnetben.

Az igazn szp a dologban pedig az, hogy ennek a lakbr-komponensnek az rtkt ki is tudjuk szmolni, hiszen lnyegben olyan, mint egy rkjradk, ahol a kifizetsek folyamatosan nvekednek. A konstans szorzattal nvekv kifizetsek jelenrtknek a kplete ilyen esetben szimpln az ves lakbr osztva a nvekedsnek mrtkvel cskkentett diszkontrtval. Ez a diszkontrtnk pedig most megegyezik a viszonytsi alapnak hasznlt befektetsnk vrhat hozamval, a lakbrnvekedsnk mrtke pedig a korbban taglalt inflcival. Kplettel felrva ennyi az egsz:

Nzznk erre egy pldt, hogy jobban rtsk! Van egy laks, amit havi 150 ezer forintrt lehetne kibrelni, s tudjuk, hogy a jvben az inflcival n majd a brleti djunk. Tovbb azt is gondoljuk, hogy ez a lakbr kifejezetten tlagosnak szmt a lakspiac ciklikus helyzett nzve, vagyis egyenslyban van a laksr/lakbr rta.

Nos, mennyi pnzt fizetnnk azrt, hogy megszabaduljunk ettl a kltsgtl egyszer s mindenkorra? Ha az alternatv befektetsek mondjuk 8 szzalkot hoznak, akkor a vlasz az, hogy 36 millit. Ez ugyanis a diszkontllt jelenrtke a jvben vrhat kifizetseknek.

Amennyiben valaki egy letre vesz magnak sajt lakst, s nem rdeklik a kiszllsi rak, akkor az szempontjbl ez egy j kiindulsi pont lehet arra, hogy mrlegelje a laksvsrlst. Persze ebben az esetben is ott van a diszkontrtval s az inflcival kapcsolatos bizonytalansg. Biztos szmtst teht itt sem lehet vgezni, csak a jvvel kapcsolatos felttelezsek mentn mondhatjuk meg, hogy mennyit r egy sajt laks.

Hogyan viszonyulunk a laksvsrlshoz?

Ebben a cikkben kizrlag pnzgyi szempontbl vizsgltuk a laksvsrlst, vagyis azt gondoltuk vgig, hogy az a pnztrcnkra milyen hatst gyakorolhat. Fontos ugyanakkor hozztennnk, hogy egy sajt otthon megvsrlsa kzel sem csak befektetsi krdsknt rtelmezhet. St, bizonyra az emberek tbbsge fogyasztsi dntsknt tekint r, mivel szmukra a megtrlsen kvl mg szmos msik dolog is fontos. Ilyen lehet pldul a biztonsgrzet, az egyni szksgletkielgts, vagy pusztn a birtoklsi vgy is. Amennyiben valaki ezen tnyezknek kellen nagy jelentsget tulajdont, akkor teljesen racionlis dnts lehet szmra a laksvsrls mg gy is, ha azon pnzgyileg veszt.

Mit mondhatunk ezek fnyben a cikknk kiindul krdsre? Tnyleg ablakon kidobott pnz a lakbr? A vlaszunk az, hogy nem, hiszen az pusztn a lakhats megfizetsnek az egyik formja. Lehet, hogy drgbb, mintha sajt lakst vennnk, de ez azrt nem trvnyszer. A dolog fknt a becslt diszkontrtn s a laksr/lakbr hnyadoson mlik.

A fenti rkjradk-szmts pedig j fogdzt adhat arra, hogy mennyit is r valjban a lakbrfizets kivltsa. Amennyiben a becslt paramtereinkkel alacsonyabb r jn ki, mint amennyirt egy lakshoz hozz lehet jutni, akkor elkpzelhet, hogy nem ri meg belevgni a dologba. Ha viszont jval magasabb, akkor lehet, hogy mr tnyleg tl magas a lakbr. A hitelfelvtel ezen a trtneten egybknt csak annyit vltoztat, hogy j idre lejjebb nyomja a laksmegtrlsnket, de egybknt nem ignyel teljesen j megkzeltst miatta a dolog. Vgs konklziknt ismt hangslyoznnk, hogy a laksmegtrlst temrdek bizonytalansg vezi, ezrt nem rt a fokozott vatossg.

A jv mindig bizonytalan, s ez all egyltaln nem kpez kivtelt a lakspiac sem. Az eddig taglalt elmleti megfontolsok ugyanakkor mr lehetv teszik, hogy a megnevezett kulcsvltozkra optimista, pesszimista vagy mondjuk konzervatv becslseket adjunk, hogy a kockzatok fnyben eldntsk: kell-e sajt laks.

Cikknk kvetkez rszben ezen gondolatokat felhasznlva vgznk el nhny szmtst. Megprbljuk majd szmszersteni, hogy egy tipikus esetben mennyi lehet a laksvsrls vagy brls pnzgyi egyenlege.

Cmlapkp forrsa: MTVA/Bizomnyosi: Jszai Csaba