A lakbrrobbans durva kvetkezmnyei: 36 millit rhet egy 30 millis laks

2019.05.18 17:10 Borzalmasan magas a lakbr: tnyleg jobb venni, mint az ablakon kidobni a pnzt?

Az rk krds: venni vagy brelni?

Itthon ma ktfle emberrel tallkozhatunk: az egyik repdes az rmtl, hogy mg az rak elszllsa eltt vett magnak lakst, a msik pedig szorong a kitart drguls miatt. Ok, taln ez tlzs. De az mr tny, hogy a laksrak emelkedsvel iszony forr lett a tma. Ilyenkor az emberek gyakran megijednek, hogy elmegy mellettk a vonat, s ksbb mr nem lehet sajt laksuk. Akik vgl vesznek is, csak szidjk magukat, hogy mennyire sok pnzt folyattak el lakbrre.

Az egsz mgtt az ll, hogy a kzvlekeds szerint remek befektets a sajt laks – az albi pedig kidobott pnz, ugye. A legutbbi alkalommal elmagyarztuk, hogy azrt ez nem egszen gy van. Az albrlet rban a lakhatsunkat kzvetlenl fizetjk meg, ennek a szolgltatsnak a dja pedig a kereslet s a knlat fggvnyben alakul. A laksrakkal egyrtelm kapcsolatban ll a lakbr, mert amikor tl olcs a laks a brleti djhoz kpest, akkor tbben dntenek a vsrls mellett. Fordtott esetben pedig ellenkezleg, s mindez ersen visszahat a keresletre, azon keresztl meg az rakra. Bonyolult egy kapcsolat, annyi biztos.

Amikor sajt otthonunk van, akkor azzal fizetnk a lakhatsrt, hogy letesznk egy nagy kteg pnzt a tulajdoni laprt. Azzal a pnzzel mrpedig mst is kezdhetnnk, akr szmottev jvedelemre tve szert. Vagyis tulajdonkppen ezzel az elveszett haszonnal fizetnk azrt, hogy sajt ngy fal kztt hajthatjuk lomra a fejnket. Be kell falaznunk a vagyonunk jelents rszt.

Nyilvn, ez a kt kltsg nem felttlenl egyenl. Korbban bemutattuk, min mlik az, hogy ppen az egyikkel vagy a msikkal jrunk-e jobban. De ami mg fontosabb, hogy mennyire sok bizonytalansggal kell megkzdennk, ha a laksvsrls s brls pnzgyi egyenlegt akarjuk kiszmolni. A dolog ugyanis csak elsre tnik egyszernek. Nem ltezik – nem ltezhet! – olyan kalkultor, ami ezt tutira megmondan. Komplex szmtsok utn is marad a jelents bizonytalansg.

A laksmegtrls alapjai

A dologhoz meg kell becslnnk, hogy hossztvon mekkora lehet a laksr/laksbrleti dj arnya, s hogy ms befektetsekkel milyen hozamok rhetk el. Radsul, ha egyszer ki akarnnk szllni a dologbl, akkor azt is meg kellene jsolnunk, hogy mennyit rtkeldhet fel a laksunk.

Ez utbbinak ugyanakkor inkbb csak olyan esetben van jelentsge, ha msodik laksrl van sz, amit befektetsi – s nem lakhatsi – cllal vsroltunk. Amennyiben ugyanis a sajt lakhatsunkat szolglja az adott otthon, akkor annak a felrtkeldse nem igazn relevns, hiszen ha el is adjuk egyszer, valahol akkor is laknunk kell majd. Persze mindig megtehetjk, hogy kisebb otthonba kltznk, vagy akr jra albrletbe, s ilyen mdon a laksunk addigi felrtkeldst realizlhatjuk.

Forrs: Shutterstock

A befektetsi szemllet laksvsrls megtrlst a mltra mg csak-csak ki lehet szmolni, de elrefele mr nagyon nehzz vlik. A laksrak ugyanis kiszmthatatlan ciklusokban ingadoznak, amit nagyon nehz elrejelezni. Fleg, ha az idtvunk meglehetsen hossz.

Viszont ha a vsrls lakhatsi cllal trtnik, akkor ennek a megtrlst mr mskppen rdemes rtkelni. Ebben a cikkben nyilvn csak pnzgyi oldalrl vizsgljuk a dolgot, s nem foglalkozunk egyb szempontokkal. A megtrls mellett a vsrlknak fontos lehet mg a birtoklsi vgy, a biztonsgrzet, a knyelem, s mg egy sor msik tnyez, amiktl mi most szimpln eltekintnk.

A sajt laksnak az alternatvja az albrlet – a mamahotellel, kolival, s hd alatt lakssal nem szmolva. Mi az albbiakban csak ennek a kt, azonos krlmnyeket nyjt opcinak a kifizetst vizsgljuk. Vagyis a laksmegtrlst sajt magunknak szmoljuk el, amely a kiadsi cl megtrlsnl annyiban jobb, hogy teljes kihasznltsgot felttelez. Az albbiakban nem foglalkozunk a kisebb ttelekkel, mint amilyen pldul az egyszeri advonzata a vsrlsnak, vagy a folyamatos kltsggel jr amortizci. Azrt nem, mert ezeknek nincs igazn jelentsge egy hossztv rtkelsnl, amely amgy is jelents bizonytalansgi svval rendelkezik.

Ez egy rkjradk

A megkzeltsnk kt szempontbl egyedi: egyrszt, hogy hossztv szemllet, msrszt, hogy a lakhatsi kltsgekbl indul ki. gy tekintnk egy sajt laksra, mint egy rkjradkra, aminek a kifizetsei ppen fedezik a mindenkori lakbrnket.

Egy ilyen eszkz jelenrtknek a kiszmtshoz szksgnk van a kifizetsek szintjre (lakbr), annak tlagos vltozsra (inflci), s egy diszkontrtra (tkepiaci hozam). A jelenrtket itt gy kell rteni, hogy az az sszeg, amit az egsz gylet most pnzben kifejezve r. Mindez tulajdonkppen a laks olyan elmleti rtkt adja meg, ahol a vsrls s a brls kifizetsei egyenlek egymssal. Ha az adott lakst pont ennyirt lehet megvenni a piacon, akkor igazbl teljesen mindegy, hogy melyik mellett dntnk. Nem lesznk vele se elrbb, se htrbb pnzgyileg. Ugyanakkor, amennyiben a piaci r kisebb az elmleti rtknknl, akkor jobban jrunk, ha a brls helyett inkbb megvesszk a lakst.

Nzzk ht meg, hogyan is jn ki ez az elmleti rtke a laksunknak! Az els dolog, amit meg kell hatroznunk, az a kifizetsekkel kapcsolatos. Vagyis azzal, hogy mennyi a lakbr s miknt emelkedik majd a jvben. A krds valjban kacifntosabb, mint azt elsre gondolnnk. El kell ugyanis dntennk, hogy a most ltott lakbrek relrtke mennyire tekinthet egyenslyinak. Az albrletrak ugyanis ingadoznak az id elrehaladtval, mind a fizetsekhez, mind pedig a laksrakhoz viszonytva.

Nem tl magas ez a lakbr?

Elfordulhat olyan idszak, amikor a lakbrek ilyen tekintetben kifejezetten magasak, s emiatt az emberek mr inkbb a laksvsrlshoz folyamodnak, ezltal korrekcira ksztetve a piacot. Nyilvn hiba volna egy kiugran magas, vagy akr egy kiugran alacsony lakbrrl azt gondolni, hogy az gy is marad a jvben. Ennek a megtlse viszont klnsen nehz, mert itthon nincs igazn hossz idsorunk a laksr/lakbr hnyados alakulsra. gy pedig mg egyszer statisztikai mdszerrel sem tudjuk belni a hossztv tlagot. (Ehhez legalbb egy teljes lakspiaci ciklust kne megfigyelnnk.)

Az OECD adatbzisban tallunk a magyar laksr/lakbrhnyados alakulsrl adatokat, amely alapjn a jelenlegi szint nem tnik kirvnak. Persze ez az idsor nagyon rvid, vagyis kzel sem mutat eleget a magyar lakspiaci ciklusbl. A tovbbiakban mindenesetre azt ttelezzk fel, hogy a most ltott lakbrek nagyjbl egyenslyi arnyban vannak a laksrakkal. Itt azrt hozztennnk, hogy errl igen hossz vitt lehetne folytatni, hiszen egy halom torzt tnyez van a piacon. A szmtsaink sorn vissza is trnk majd mg ehhez a krdshez.

gy hogy kitalltuk, milyen lakbrt tartunk hossztvon egyenslyinak, mr csak a nvekedsi temrl kell dntennk. Ebben az esetben remnyeink szerint nem tvednk nagyot, ha az egyenslyi inflcival helyettestnk. Amennyiben nem gy tennnk, akkor azzal azt tteleznnk fel, hogy a lakhats kltsgei folyamatosan nvekv rszarnyt szereznek a kiadsainkon bell. Az exponencilis fggvnyek sajtossgbl addan pedig egy id utn ezzel irrelisan drgv vlna a lakbr minden mshoz kpest. Vagyis az albik ra hossztvon nem alakulhat jelentsen ms trend mentn, mint az inflci, mert annak nagyon furcsa kvetkezmnyei lennnek.

Pr vig, vtizedig viszont simn torzulhat a piac. Ugyanez a megllapts egybknt a laksrakra is igaz hossztvon. Az USA-ban vgzett tfog kutatsok tanulsga szerint (lsd pldul Robert Shiller kapcsold munkit) egyltaln nem rossz felttelezs, ha nulla kzeli relfelrtkeldssel szmolunk a lakspiacon. Mg ha ezt a mai folyamatokat ltva nehz is elfogadni.

A harmadik s egyben utols becsls, amire itt szksgnk van, az a diszkontrtval kapcsolatos. Azzal a relevns hozamszinttel, amit ms befektetseken rhetnnk el, ha nem lakst vennnk. A jv termszetesen bizonytalan, ezrt rdemes lehet inkbb hozamsvokban gondolkodni. A kzgazdasgtudomny vonatkoz kutatsai szerint a relhozamok sszefggnek az adott gazdasg relnvekedsvel. Mivel ez utbbira vannak becslseink, ezrt ez szolglhat akr egy konzervatv kiindulpontnak.

A makrogazdasgi sszefggseket elhagyva prblkozhatunk mg azzal is, hogy kiszmoljuk az adott eszkzosztlyok historikus hozamt. Ezzel a hossztv tlagos teljestmnnyel gymond fogdzt keresve, hogy egy-egy eszkzosztly miknt teljest az adott orszgban. Ha gy tesznk, akkor sok esetben jval magasabb rtket kapunk majd, mint amit az egyenslyi relnvekedsnkbl kvetkeztethetnnk ki.

A rszvnypiacnl ez klnsen igaz: itthon pldul a BUX az elmlt 30 v tlagban 13,6 szzalkkal ntt vente nominlisan. Inflcival korriglva ez durvn 5,5 szzalkos relhozamnak felel meg, ami jval magasabb, mint a magyar egyenslyi relnvekedsre tett 3 szzalk krli becslsek. Mindez nem magyar kurizum, az USA-ban is magasabb nvekedst produkltak eddig a fbb rszvnyindexek, mint a gazdasg maga. A jelensg kzgazdasgi magyarzata taln abban llhat, hogy a rszvnyindexben jelents sllyal br cgek felteheten jobban kpesek nvekedni, mint a htorszguk. Az ilyen folyamatok a klpiacon terjeszked cgeknl nem meglepek, de ennek az rtkelsvel ebben a cikkben most nem foglalkozunk tbbet.

Mindebbl csak az a fontos a szmunkra, hogy durvn 3-5,5 szzalk kztti relhozamtl (nominlisan pedig 6-8,5 szzalktl) nem rdemes jelentsen eltrni a forgatknyveinkben, mert teljesen irreliss vlhat a dolog. A tkepiaci tapasztalatok szerint nem sokan vannak, akik igazn hossztvon is kpesek legyzni a rszvnyindexeket.

Forrs: Shutterstock

Lssuk a szmokat!

A most kvetkez szmtsaink sorn az OTP Ingatlanpont korbbi elemzsben bemutatott paramterekbl indultunk ki, egy apr vltoztatssal. Ahogy a Portfolio Ingatlan csapata felhvta r a figyelmet, az ott emltett laks piaci ra az elmlt idszakban mr feljebb kszhatott, gy mi az albbiakban 28 helyett 30 millis vtelrral szmoltunk. A tbbi paramtert viszont vltozatlanul hagytuk, amivel a kvetkez eset llt el:

• A laksunk aktulis vtelra 30 milli forint, amely egy 50-60 ngyzetmteres tlagos budapesti lakst takar.
• Ugyanezt a lakst havi 168 ezer forintrt tudnnk kivenni.
• A laksr/brleti dj hnyados konstans marad.
• Az rak az egyenslyi inflcival, 3 szzalkkal vltoznak vente.
• A relhozam alapesetben 5,5 szzalk (BUX historikus teljestmny), alternatv forgatknyv szerint pedig 3 szzalk.

Trjnk is r a lnyegre: a fenti rtkekkel szmolt fair rtke az ingatlanunknak – folyamatosan nvekv rkjradkknt szmolva – 36,6 millira jn ki. Mivel ez magasabb, mint a vtelrunk, ezrt ezen forgatknyv szerint jobban jrunk a sajt lakssal, mint a brlssel.

Vegyk szre, hogy itt 5,5 szzalkos relhozammal szmoltunk, amely a trgyalt svunk fels hatra, egy optimista rtk. Amennyiben a 3 szzalkos relhozamhoz kezdennek el kzelteni, gy a laksunk fair rtke a 67 millihoz tartana. Ebbl azt a kvetkeztetst szrhetjk le, hogy a rszvnypiac historikus teljestmnynl gyengbb megtrls esetben kifejezetten j dnts lehet a sajt laks. Minden ms vltozatlansga mellett.

Persze van itt mg egy dolog, amirl a kiindul felttelezseinknl beszltnk. gy szmoltunk ugyanis, hogy ez a 168 ezres lakbr, amibl 179 hnapnyi kellene a laks megvsrlshoz, arnyban nem fog vltozni. Vagyis egyenslyban van a vteli s a brli piac. De ez egyltaln nem biztos, hogy gy van, knnyen lehet, hogy a rta az id elrehaladtval egy msik szinthez kezd el kzelteni.

Ennyirt mr mindegy

Ki tudjuk ugyanakkor szmolni, hogy ugyanezen diszkontrta mellett mekkora havi lakbrrel volna a laksunk fair rtke egyenl a piacival. Nos, ez az sszeg 137 500 forint. Vajon ez lenne a „normlis r” egy ilyen albirt? Amennyiben igen, akkor elkpzelhet, hogy a jvben korrigl majd a lakbr, s gy a vsrlssal tulajdonkppen ugyangy jrnnk, mint a brlssel.

Ez utbbi megllapts sokak szmra hangozhat furcsn, hiszen annyira nincs is vszesen tvol egymstl a kt rtk. Mrpedig a magyar kzvlekeds szerint szinte elkpzelhetetlen, hogy akr ugyangy is kijhet pnzgyileg az albrlet, mint a sajt laks. Ennek megrtshez az albbi gondolatmenetet kvessk vgig figyelmesen.

Van 30 milli forintunk, amibl az els esetben megvsroljuk a kiszemelt laksunkat s lvezzk, hogy tbb nem kell a h vgn kicsengetni a lakbrt. A msodik esetben pedig a 30 millinkat szpen befektetjk egy rszvnyalapba, amibl folyamatos jvedelmnk szrmazik. Ez a jvedelem hivatott fedezni a lakbrnket, mghozz olyan mdon, hogy annak kifizetse utn mg nvelni is tudjuk a befektetseinket. Ez utbbira azrt van szksg, mert az id elrehaladtval ugye emelkedni fog a lakbr is, az elrhet hozamkrnyezetben viszont biztosan nincs tarts trend, vagyis a drgul lakhatsunkat csak akkor tudjuk fedezni, ha egyre tbb pnznk van a befektetsi szmlnkon.

Az rdg a hozamokban rejlik

Nmi matematikval belthat, hogy a brl egyenlegnek (megtakarts plusz tkepiaci jvedelem mnusz brleti dj) legalbb pont olyan mrtkben kell nvekednie, mint ahogy a lakbr s az ingatlanr is vltozik. Ez ugye a mi forgatknyvnkben vi 3 szzalk. Ha ezt nem rn el, akkor idvel elkezdene apadni a brl megtakartsa, vagyis a laksvsrls fel billenne a mrleg. Mindebbl mg az is levezethet, hogy a befektetseken elrt relhozamnak meg kell egyeznie az tlagos brutt brleti djbl szrmaztatott nominlis hozammal, hogy fenntarthat mrtkben nvekedjen az egyenlegnk.

Ezen szmts megrtse tulajdonkppen a kulcsa ennek az egsz tmnak. Msik irnybl nzve a lnyeg az, hogy amennyibe az inflcival nvelt brutt kiadsi hozam (amit magunk szmra teljes mrtkben elknyvelhetnk) nagyobb, mint az, amit a tkepiacon rhetnnk el, akkor hossztvon jobban jrunk a laksvsrlssal, mint a brlssel. Az inflcit azrt kell rtennnk a lakshozamunkra az sszehasonltskor, mert csak gy lehet hossztv pnzgyi egyenslyban a brl s a vsrl.

A pldnkban szerepl 168 ezres lakbr a 30 millis ingatlanunk esetben 6,72 szzalkos brutt laksmegtrlst jelent (csak a megsprolt lakbrt nzzk most). Ha csak ennyi nominlis hozamot rnk el a tkepiacon, akkor idvel a lakbr nvekedsvel felborul az egyensly, s cskkenni kezd az egyenlegnk. Az egyenslyt a 9,72 szzalkos nominlis hozam teremthetn csak meg (6,72 szzalkos relhozam). Ekkor fog olyan mrtkben nni a befektetett vagyonunk, hogy annak a hozambl a mindenkori lakbrt pont fedezni tudjuk.

gy mr az is belthat, hogy mirt jtt ki a piacinl magasabb elmleti rtk a 30 millis laksunkra, amikor csak 5,5 szzalkos relhozammal kalkulltunk. Ha 6,72-vel szmolunk, akkor pont 30 millira jn ki a laks elmleti rtke.

Csakhogy ez az rtk ugye fltte van annak a svnak, amit mg relisan elrhetnek gondolunk hossztvon. Emiatt pedig azt a kvetkeztetst vonhatjuk le, hogy amennyiben ilyen magasan marad a lakbrnk relszintje, akkor szinte biztosan nyernk a laksvsrlssal. A vgs krdsnk teht az, hogy tnyleg normlis (egyenslyi) ma a lakbr, vagy netn mr tl magas?

Nincsenek tkletes piacok, s nincsenek tkletesen tjkozott emberek. A vsrls s brls pnzgyi kifizetsei gy kornt sem kell, hogy egyenlek legyenek a jvben. Az aktulis krlmnyek abba az irnyba mutatnak, hogy a lakstulajdonls meglepen magas hozammal br, s amennyiben ez nem cskken, akkor valban jobban jrunk, ha engednk a zsigeri kelet-eurpai sztnnknek, s sajtot vesznk. Mr ha tudunk.

Cikksorozatunk zrepizdjban azt nzzk majd meg, hogy a fenti esetet folytatva miknt alakulhat egy brl s egy tulajdonos vagyoni helyzete. Ki lesz a gazdagabb hsz v mlva s mennyivel?