CBL，PREIT申请破产，因为零售业的问题困扰着商场业主

COVID-19引发的零售动荡已逐渐转移到房东手中。

两家购物中心运营商PREIT和CBL＆Associates Properties彼此在24小时内申请破产。尽管第11章都不出人意料，但它们都提醒我们该行业的财务压力深远，并且分散在零售行业的利益相关者之间。

伯克利研究小组的马克·伦兹（Mark Renzi）是CBL的顾问， 法院文件 到目前为止，该公司的零售租户中有30多个已经申请破产，其中许多关闭了商店。许多其他公司已经与CBL达成了租金延期和其他优惠政策。

COVID-19可能引发了 最大的零售破产浪潮 十年来，在购物中心的人流减少多年之后，不断变化的消费者和竞争态势迫使其他数十家零售商破产，还有其他零售商减少了商店的产品组合。

显然，这是对租金收入的重大打击。 Renzi称，两家破产的主要零售商J.C. Penney和Ascena共同为CBL创造了1850万美元的年收入，并从该公司租赁了610万平方英尺的商店空间。其他十个破产租户的收入也达到了2230万美元。

由于春季关闭，另外一些人跳过租金或通过谈判推迟延期，而持续的客流量下降对全权零售商的收入产生了巨大影响。伦兹表示，到9月30日，CBL的潜在潜在收入为5020万美元。

在零售业的大流行动荡中，PREIT也对收入产生了重大影响。截至第二季度，PREIT已收到应付款的53％，实际上略高于购物中心的平均水平。 房地产投资信托，根据Jefferies的数据。该公司第二季度收入下降 同比30％。

Renzi谈到CBL时说，与租户的积极谈判可能会在2020年带来更多减排和延期，而另一波COVID-19浪潮在美国可能会增加更大的财务压力。

财务动荡

REITs的麻烦暴露了零售商，其房东和银行之间的紧密联系。

虽然一些零售商和饭店连锁店利用了联邦刺激资金，但利益相关者在很大程度上没有政策解决方案，只能自己弄清楚如何应对该行业的重大金融危机。具有行业支持的提案，例如 国家保险计划，这可以保护零售商免受收入中断的困扰，但从未实现。

这就使当事方和破产法院可以就如何处理向房东的零售租金和向房贷方付款的房东进行谈判。

CBL和PREIT分别制定了自己的解决方案。双方都通过预先谈判的计划破产。 PREIT在新闻稿中说，它有一个 与95％的投票贷款人打交道 该公司将额外提供1.5亿美元，以重组其业务并延长其债务到期日。

当它试图谈判庭外交易时，PREIT表示，如果它没有赢得足够的贷方支持，并且实际上是其主要银行贷方，它可能必须申请第11章。 指控该公司违约 对于 不 在较早的协议中概述的10月截止日期之前申请破产。

首席财务官马里奥·文特雷斯卡（Mario Ventresca）在法庭文件中表示，该交易旨在“提供急需的流动性，使该公司有更多时间来应对未来的不确定月份。”

CBL宣布了一项 与贷方打交道 今年夏天，由于较早前没有支付债券，它将要求它在今年秋天申请破产。 CBL首席执行官Stephen Lebovitz 在周一的新闻稿中说 该计划将使该公司免除15亿美元的无抵押债务和其他债务。

莱博维茨说，CBL的董事会和管理层“坚信通过第11章提出的自愿破产申请来实施全面重组将为CBL提供最好的计划，使其成为一个更强大，更稳定的公司。”

‘更多僵局来了’

尽管COVID-19带来了重大破坏，但房地产投资信托基金和大型购物中心运营商在这场大流行之前就已经经历了深刻的斗争。

PREIT的收入下降了 过去四年中的每一年 导致破产的原因是，诸如Sears，J.C。Penney和Macy’s之类的主要支柱关闭了商店，而购物中心的零售总体上也有所减少。

同时，CBL集中在最近苦苦挣扎的中间市场和中间购物中心。房地产投资信托基金已进入 慢动作下降 多年， 就像许多购物中心的零售商一样。 顶级租户 包括L Brands和Signet在内，都计划集体关闭数百家商店。其他人已经破产或处于永久性周转模式。

Renzi指出，该公司的财务表现一直在下降，2019年亏损1.317亿美元，而去年同期则下降了9920万美元。 COVID-19加剧了导致这些损失的许多趋势，例如，消费者转向在线，折扣和大众零售商。

这些趋势给百货商店和服装零售商带来了特别的痛苦，而百货商店和服装零售商是许多购物中心的支柱。今年早些时候，Green Street Advisors预测，超过一半的购物中心百货商店 可能在2021年底关闭。摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析师在最近的一份研究报告中写道，以前被认为是“珠宝”的商场中有43％的商场沿质量范围下降了。

此外，零售业的动荡很可能使购物中心房东与其租户之间的问题成为人们关注的焦点。

摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师写道：“面对永久性的利润损失，避免了破产申请的零售商正在从根本上重新考虑过度建造的商店，从而使房东和零售商之间的先天紧张局势上升到一个新的水平。”他们的研究表明，美国购物中心的过度存储量高达35％，而购物中心的过度存储量则高达15％。

分析师写道：“我们认为租金谈判将面临更多僵局，这将给购物中心业主和零售商租户带来多重潜在后果，”包括零售商破产和租赁退出或修改。

零售业的迅速关闭和破产促使一些房东采取了直接行动， 购买其中一些零售商 破产保护他们的购物中心。西蒙房地产集团可能在这方面最活跃， 与Brookfield Asset Management合作，在2月购买了Forever 21，并 与J.C. Penney达成交易 最近，还有其他交易。

CBL和PREIT的财务状况十分紧张，缺乏解决此类紧要关头的资源，实际上他们本身已经破产了。

两家公司都有一条走出第11章的有条不紊的道路。一旦退出，两家公司及其同行仍将不得不面对由变化和大流行所定义的零售市场中长期存在的不确定性。

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